«Это выше любых оценок по инфляции»: аренда жилья в Москве стала дешеветь

Цены на аренду жилья после пиковых значений в октябре начали снижаться. Отрицательная динамика в целом по рынку наблюдается восьмую неделю подряд. Тем не менее текущий уровень цен заметно превышает показатели начала года.

В этом году цены на аренду жилья в Москве разогнались до максимальных значений. На пике сезона снять однушку в столице предлагалось за 70–100 тыс. руб. Риелторы отмечали, что таких цен еще никогда не было. Выяснили, что сейчас происходит на рынке долгосрочной аренды Москвы (без учета элитного сегмента).

Ценовой пик пройден

В конце сентября и начале октября ситуация с ценами на съемные квартиры в Москве начала меняться — наметился тренд на снижение. По наблюдениям ЦИАН, аренда жилья в Москве дешевеет восьмую неделю подряд. Если на пике цен, который пришелся на начало сентября, однушки предлагались за 73,5 тыс. руб., а двухкомнатные квартиры — за 126,5 тыс. руб., то на начало ноября снять однушку можно в среднем за 70,9 тыс. руб. (–3,5%), а двушку — за 119,7 тыс. руб. (–5,4%). «В отличие от прошлого года, когда ставки росли до начала ноября и их рост не останавливало восстановление объема предложения, в этом году с завершением сезонного пика спроса расценки на аренду квартир расти перестали и даже начали корректироваться вниз», — пояснил глава «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Однако аренда жилья в ноябре по-прежнему заметно дороже, чем в начале года. Сейчас расценки на однушки на 27% выше, чем в январе, двушки стали на 14% дороже, студии — на 25%, указал Алексей Попов.

Тенденцию подтверждают аналитики из «Яндекс Аренды». По их данным, в октябре в Москве цены на аренду жилья снизились на 7–8%. Снять однушку в среднем можно за 76 тыс. руб., двушку — за 110 тыс. руб. «Но это примерно на 20–35% дороже, чем год назад», — пояснил руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

Аналитики «Домклик» Сбербанка тоже отмечают небольшое снижение арендных ставок в Москве. По их данным, в октябре средняя цена аренды снизилась на 2%, в то время как в сентябре наблюдался рост на 10%.

Самые дешевые квартиры продолжают дорожать
В то же время цены на самые доступные варианты съемных квартир продолжают расти, отмечают риелторы из «Инком-Недвижимости». По их оценкам, в экономклассе аренда студии в октябре в среднем стоила 46–57 тыс. руб., однокомнатной квартиры — 52–66 тыс. руб., а двухкомнатной — 67–87 тыс. руб. «Ставки найма в Москве за месяц увеличились на 1–3 тыс. руб.», — отметила замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. По ее словам, это связано с дефицитом самого доступного предложения — как правило, такие варианты разбираются в первую очередь. «Недостаток объектов сохраняется, поэтому ждать удешевления в этом сегменте пока рано», — отметила она.
Похожую ситуацию в сегменте доступной аренды жилья наблюдают специалисты компании «Миэль». «В октябре, по нашим данным, средняя стоимость найма выросла на 1–2%. Аренда однокомнатной квартиры в Москве в среднем сейчас обходится нанимателю в 56,9 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — в 74,7 тыс. руб.», — рассказала руководитель департамента аренды компании «Миэль» Мария Жукова, объяснив динамику высоким спросом на доступные объекты. В то же время темпы роста снизились. Для сравнения, только за август средняя стоимость найма однушки увеличилась сразу на 10%, примерно на столько же — двушки, указывали в компании.

Почему цены пошли вниз

Рост цен на съемные квартиры в Москве исчерпал себя, считают эксперты. У данного тренда есть две основные причины, пояснил Алексей Попов:

• за два года рекордного роста на рынке аренды ставки сильно оторвались от уровня зарплат. «Именно этот параметр (а вовсе не ключевая ставка ЦБ) является решающим для ценообразования на рынке аренды. В 2023 году за высокий сезон аренда квартир стала почти на 30% дороже, в этом году — на 27%», — отметил Алексей Попов. «Это выше любых оценок по инфляции, выше темпов роста номинальных доходов населения, выше темпов роста зарплат (тем более что в основной целевой аудитории столичных квартиросъемщиков (среднего звена офисных работников) роста зарплат «в разы», как правило, нет), — добавил аналитик;
• остановку роста ставок в этом году обеспечил рост объема предложения. Если в августе в экспозиции на площадке ЦИАН находилось 9,5 тыс. лотов, то сейчас на 45% больше. «Рост объясняется переводом части лотов из посуточной аренды (после завершения высокого сезона на этом рынке), а также тем, что некоторые продавцы вторички решили не продавать жилье сейчас, а временно сдавать свои квартиры по рекордно высоким ставкам», — уточнил эксперт.

Увеличение экспозиции также отмечают в «Инком-Недвижимости». По их данным, в октябре предложение съемных квартир в Москве увеличилось на 14,1% по сравнению с сентябрьским значением. «В арендную экспозицию постепенно поступают квартиры, купленные на первичном и вторичном рынках в 2021–2023 годах. Кроме того, в связи с ослаблением спроса в сегменте продаж часть собственников-продавцов переводят свои объекты в аренду», — пояснила представитель риелторской компании.

Сезонный ажиотаж прошел

Еще одна причина, которая охладила цены на съемные квартиры, — снижение спроса. По оценкам ЦИАН, потенциальный спрос (число просмотров объявлений) к концу ноября снизился на 29% относительно максимумов этого года (конец августа — начало сентября). Глубина снижения в этом году более заметна, чем в 2023 году. Тогда аналогичный показатель был на уровне –23%. «Показатели спроса стабильно снижаются последние десять недель, что свидетельствует о завершении ажиотажного спроса», — указал Алексей Попов.

В «Инком-Недвижимости» тоже говорят о постепенном сокращении спроса. «В октябре число запросов на 14,5% меньше, чем было в сентябре. По сравнению с показателем января заявок от арендаторов больше на 29%, что вполне соответствует сезонности», — пояснила Оксана Полякова, добавив, что это в свою очередь позволяет накапливаться экспозиции, чего не было раньше.

В этом году рост спроса на рынке арендного жилья себя исчерпал, согласилась Мария Жукова из «Миэль». «Обычно к середине осени ажиотаж спадает окончательно, к зиме наступает затишье. Мы видим, что спрос уже начал снижаться», — отметила она.

Эксперты из «Яндекс Аренды» также отмечают снижение интереса к съемным квартирам. По их оценкам, за октябрь число просмотров арендных квартир в Москве снизилось на 10%. «Спрос на съемное жилье все еще остается на высоком уровне, хотя сезонный ажиотаж немного успокоился. В августе и начале сентября спрос на аренду жилья был максимальным, это связано с возвращением студентов, ростом деловой активности и завершением отпускного периода, когда многие люди стремятся к смене условий проживания», — пояснил Роман Жуков. Кроме того, ряды арендаторов пополнили те, кто планировал брать ипотеку, но отложил свое решение из-за роста ставок. «В этом контексте спрос на аренду, вероятно, останется стабильным, так как аренда для многих остается более доступной альтернативой ипотеке», — уточнил он.

Расти или падать — что будет с ценами?

Что касается дальнейшей динамики цен на рынке арендного жилья столицы, то здесь эксперты расходятся в прогнозах. В ЦИАН считают, что тренд на уменьшение арендных ставок до конца года сохранится. «Ключевой фактор — увеличение предложения и сезонное снижение спроса. Это позволяет арендаторам увереннее себя чувствовать в переговорах с собственниками квартир», — пояснил Алексей Попов.

Снижение цен допускают специалисты из «Миэль», объясняя это пополнением экспозиции. «Есть вероятность выхода на рынок квартир, собственники которых не готовы продавать их по снижающимся ценам. Рост предложения при снижении спроса приведет к тому, что собственники будут вынуждены снижать цены, чтобы привлечь арендатора и/или уменьшить период простоя», — объяснила Мария Жукова. «А потому я не прогнозирую дальнейшего роста ставок, скорее, жду обратного», — сказала она.

Риелторы из «Инком-Недвижимости» настроены менее оптимистично и ждут дальнейшего роста цен в сегменте эконом, они считают, что до конца года снижение арендных ставок маловероятно. «По законам рынка для сокращения стоимости необходимо, чтобы объектов было больше, чем желающих их снять, в условиях конкуренции собственники идут на уменьшение цен. Однако пока сохраняется дефицит, удешевления мы не увидим», — заключила Оксана Полякова.