Эксперт рассказала, как выбрать поселок для жизни

На что обратить внимание при покупке загородной недвижимости, чтобы потом не было «мучительно больно», а дом стал местом, куда хочется возвращаться?

В нулевые стали появляться первые коттеджные поселки, которые, стоит отметить, были доступны богатым или очень богатым людям. В то время многие из них напоминали усадьбы и замки – очень большая площадь домов и зачастую броская архитектура.

Со временем ситуация стала меняться: среднее число квадратов загородного жилья категорий «бизнес» и «элит» уменьшилось, приусадебный участок ужался, требования к наличию коммуникаций изменились. Концепция была – высокие заборы и минимальная инфраструктура на территории поселка.

Позже загородное жилье в коттеджных поселках стало доступно россиянам со средними доходами. Площади усадьб сократились до 250-300 квадратных метров вместо 500 квадратных метров, заборы стали ниже, а из инфраструктуры были только тротуары и одна детская площадка на весь поселок. Так, жителям дальних участков приходилось ехать на машине, чтоб дети поиграли на площадке.

Пандемия показала, что загородный дом с возможностью круглогодичного проживания – разумная альтернатива городскому жилью. Стала цениться также инфраструктура и социальные объекты внутри таких поселков.

Интерес к «загородке» заметно вырос, например, в августе 2022 года «Дом.РФ» и ВЦИОМ опросили россиян и выяснили, что больше половины жителей многоквартирных домов (а именно 19,7 миллиона семей) хотели бы переехать в свой дом. Во время эпидемии ковида уже 73% семей хотели жить в индивидуальном доме. Впоследтсвии эта эта доля также осталась высокой. Выводы госкорпорации подтвердились исследованием «Почта Банка». Большинство трудоспособного населения (82% из 2 тысяч опрошенных) хотело бы приобрести собственный загородный дом, а 71% готовы взять для его покупки кредит.

Начиная с пандемии, когда спрос на загородку увеличился на 70%, мы отмечаем ежегодный прирост спроса. Это и неудивительно, сейчас на загородное строительство приходится около 610 поселков, из которых 85% – ЗБП (земли без обязательного подряда), 3% – блокированная малоэтажная застройка и 12% – коттеджи, причем только 2% – комплексное развитие территории.

Комплексное развитие территории – это строительство жилого комплекса на земле с чистыми документами, где можно будет легко прописаться. Это также означает что территория будет застраиваться не только жилыми объектами, но и объектами инфраструктуры и социальными объектами. До 2020 года проектов малоэтажного комплексного развития территории в Москве и Московской области не было. По мере увеличения доли таких объектов, спрос будет расти. При этом цена на загородную недвижимость, как правило, ниже цены на новостройки в городе, плюс специальные ипотечные программы становятся более доступными.

Однако, работа на удаленке и дистанционное обучение у многих закончились. При выборе загородной недвижимости для постоянного проживания приходится считаться с удаленностью от города – это актуально, если приходится ездить на работу, учиться в определенном ВУЗе или возить детей в конкретную школу.

Оптимально, если коттеджный или малоэтажный поселок расположен до 30 километров от города: это позволит тратить не очень много времени на дорогу, и при этом пользоваться плюсами загородной жизни – более свежим воздухом, более большими пространствами вокруг, более тихим окружением и многим другим.

Средняя стоимость коттеджей на такой удаленности от МКАД на сегодня составляет 130-160 тысяч рублей за квадратный метр, таунхаусов – 98-115 тысяч рублей за квадратный метр, квартир в малоэтажных домах – 150-200 тысяч рублей за квадратный метр за комфорт-класс.

Локация, конечно, одна из важнейших характеристик объекта, но для взвешенного решения о покупке рекомендуется обязательно поинтересоваться и другими характеристиками.

Реальное время в пути и виды транспорта

Сколько добираться до города на автомобиле? А сколько с учетом пробок? А если автомобиль будет в ремонте, можно ли при необходимости быстро доехать до города? Желательно лично изучить каждый из маршрутов, чтобы позже не было сюрпризов. Важно наличие поблизости электричек (ЛРТ, МЦД) или метро.

Сейчас активно развивается общественный транспорт, особенно в новой Москве. Например, согласно планам, анонсированным на Mos.ru, планируется продлить метро до д. Первомайское на Киевском шоссе и до Троицка по Калужскому шоссе.

Инфраструктура

Куда отвести детей на учебу? Есть ли рядом гимназии или школы, входящие в топ? Есть ли детский сад, можно ли туда записаться без проблем? Сколько будет ехать скорая? Можно ли попасть в поликлинику? Она платная или бесплатная? Кроме того, желательно заранее понимать, где вы будете покупать продукты, куда ходить с семьей в свободное время, где выгуливать домашних питомцев.

Окружение, соседи, безопасность

В идеале поинтересоваться насчет обстановки близлежащих населенных пунктов. Если деревня рядом славится проблемами, связанными с воровством, то и новые дома могут представлять интерес для тех, кому нужно чужое имущество. Тут встает вопрос о безопасности. Существуют закрытые поселки с охраной, поселки без охраны, поселки со свободным доступом – все эти моменты необходимо знать заранее. В некоторых проектах имеется видеонаблюдение даже на детских площадках. Кроме того, лучший вариант, когда соседи имеют тот же социальный статус, что и вы. Допустим, большинство из новых жильцов – из Москвы, семьи с детьми, тогда вам проще будет найти общий язык, завести доброе соседство, найти единомышленников и друзей.

Траты на содержание дома, дополнительные расходы

Насколько дом энергоэффективный? К примеру, энергоэффективными считаются дома из австрийских каркасных блоков. На отоплении такого дома, которое составит 12,5 рублей за квадратный метр, можно сэкономить в 2,5 раза по сравнению с домом из газосиликатного блока. Дома из керамического блока в отоплении будут чуть дороже, около 18 рублей за квадратный метр. Поинтересуйтесь, какое будет отопление, как организовано водоснабжение, есть ли фильтры, придется ли их вам заменять. Нет ли перебоев с электричеством, нужно ли ставить стабилизаторы и прочее.

Как устроено управление общим имуществом поселка? Есть ли управляющая компания и сколько составляют ежемесячное содержание территории?

Непредвиденные обстоятельства

До покупки нужно ознакомиться с картой местности. Нет ли планов по застройке многоквартирными домами ближайших участков? Не расположена ли свалка за 5 км так, что роза ветров принесет вам не запахи весны, а запахи мусора? Где находятся деревенские кладбища? Есть ли рядом заводы?

Чем больше времени в рамках разумного вы потратите на изучение нюансов перед покупкой, тем меньше сюрпризов вас будет ждать после новосель