Дома со статусом обязывают

Сделки с недвижимостью в здании, являющемся объектом культурного наследия, имеют одну особенность. Если этот важный момент в договоре пропущен, считайте, что сделки не было вовсе

Ситуацию, когда человек оказывается владельцем квартиры в доме, являющемся объектом культурного наследия, весьма распространенной не назовешь. Но и совсем уж редкой тоже: в Москве, например, насчитывается более 400 жилых домов, входящих в список ОКН.

Некоторые из них уже отреставрированы, некоторые по-прежнему находятся в плачевном состоянии, но в любом случае у сделок с помещениями в зданиях, имеющих охранный статус или реальные перспективы его получить, есть одна серьезная особенность. Видимо, несколько раз столкнувшись с непониманием ситуации со стороны продавцов и покупателей квартир, специалисты столичного управления Росреестра решили еще раз прояснить* этот важный момент.

Объекты культурного наследия делятся на две базовые группы. К первой относятся так называемые выявленные ОКН — это некий промежуточный статус, который устанавливается в целях сохранения дома на период его более детального исследования в рамках государственной историко-культурной экспертизы; ко второй — здания, уже получившие охранный статус и включенные в реестр объектов культурного наследия. В обоих случаях распоряжение такими объектами, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования, предусматривает выполнение требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Так вот, в соответствии с положениями этого закона, если дом включен в реестр ОКН и к моменту заключения договора (например, договора купли-продажи квартиры, ее аренды и так далее) в отношении него и земельного участка, который он занимает, действуют охранные обязательства, то договор в качестве существенного условия должен содержать и обязательство нового владельца или пользователя выполнять все без исключения требования, предусмотренные охранным статусом, соблюдая их порядок и условия. Если пункт об этом в тексте документа отсутствует, сделка является ничтожной, а стало быть, недействительной с момента ее заключения со всеми вытекающими последствиями. Кстати, копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, напоминают в Росреестре.

Если здание является только выявленным ОКН, то и в этом случае любой договор купли-продажи, аренды или какой-то иной должен содержать пункт, согласно которому новый владелец или пользователь обязан выполнять требования, установленные в отношении таких объектов статьей 47.3 закона об объектах культурного наследия. И снова: в случае отсутствия в договоре этого существенного условия сделка является ничтожной, а стало быть, недействительной.

Для справки: на портале открытых данных правительства Москвы можно получить информацию о столичных объектах культурного наследия (в частности, жилых домах), включая их идентификатор в автоматизированной информационной системе Мосгорнаследия и номер в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (ЕГРОКН).