Дешевле не будет: сколько стоят мини-квартиры в Москве и области
Из-за запрета на новое строительство в столичном регионе квартир до 28 кв. м они будут лишь прибавлять в цене. Однако есть предел подорожанию, полагают эксперты.
Новые квартиры меньше 28 кв. м в Москве и Подмосковье строить запрещено. По этой причине минимальный порог входа на рынке новостроек Москвы и области может вырасти на 30–40%, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». После того как у девелоперов закончатся уже построенные или строящиеся мини-квартиры, такое жилье можно будет приобрести лишь на вторичном рынке.
Рассказываем, на сколько могут подорожать оставшиеся мини-квартиры в новостройках и как быстро исчерпается их запас.
Запрет на строительство квартир меньше 28 «квадратов»
Минимальная норма в 28 кв. м на однокомнатные квартиры существует уже давно. Свои минимумы есть и у других квартир. Для двушек это 44 кв. м, для трешек — 56 кв. м, для четырехкомнатных — 70 кв. м, для пятикомнатных — 84 кв. м. Предельно допустимый размер есть даже у шестикомнатных, которые не должны быть меньше 103 кв. м.
Нормы для площади квартир прописаны в ныне действующем СНиПе «Здания жилые многоквартирные». Но там же есть уточнение: отклонение от этих норм допускается «с учетом демографических требований, достигнутого уровня обеспеченности населения жильем и ресурсообеспеченности жилищного строительства».
В Московском регионе с учетом тех же самых факторов для однушек и двушек такой допуск теперь отменен (для строящегося жилья остальной комнатности изменений не произошло). В столице это прописано в постановлении правительства Москвы, которое вступило в силу с 1 августа. Как еще весной информировал столичных застройщиков Мосгосстройнадзор, однушки площадью меньше 28 кв. м (а также двушки до 44 кв. м) можно оставить лишь в тех новостройках, что получили положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство до 7 мая. Начиная с этой даты проекты с квартирами меньшей площади не согласовывались. В Подмосковье аналогичное постановление скоро появится, сейчас оно проходит экспертизу.
Сколько мини-квартир в Москве и Подмосковье и как быстро они закончатся
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в которой аккумулируются данные по всем стройкам России, на середину августа 2024 года во всех строящихся в Москве новостройках запроектировано 34,1 тыс. мини-квартир площадью до 25 «квадратов». Это 10% всех строящихся в регионе квартир. В Подмосковье таких квартир 17,9 тыс., или 9% всего строящегося объема. Таким образом, по всему столичному региону в проектных декларациях застройщиков значится 52 тыс. мини-квартир. Плюс еще несколько тысяч, по оценкам экспертов, приходится на квартиры площадью 26–27 кв. м. Стоит отметить, что это объем ранее запроектированных проектов: многие из них уже проданы либо еще не выставлены на продажу.
Реальное же предложение таких квартир, выставленных застройщиками в открытую продажу, гораздо меньше. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, на середину августа в Москве и области экспонируется 13,6 тыс. квартир площадью до 28 кв. м. Из них 5,3 тыс. приходится на предложения в старых границах Москвы (12% от всех выставленных на продажу квартир). Примерно 3,3 тыс. находятся в Новой Москве (16,2%). В Подмосковье — почти 5 тыс. (11,8%).
По мнению большинства опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов, имеющийся в новостройках объем мини-квартир исчерпается в ближайшие два года. Однако высокий спрос на квартиры с минимальным бюджетом может вымыть объем предложения мини-квартир быстрее. «При сохранении текущего числа сделок (порядка 1,2–1,5 тыс. в месяц) практически весь объем микроквартир в новостройках от девелоперов (за исключением наименее ликвидных) будет распродан до конца года», — полагает управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» Руслан Сырцов. Этому может способствовать и информационный фон вокруг запрета малогабариткок, поясняют в агентстве недвижимости «Миэль».
Кто строит и продает больше всего мини-квартир
Из топ-10 застройщиков по объему строящегося жилья в Москве большего всего мини-квартир возводит ГК «ПИК», выяснила редакция «РБК-Недвижимости» на основе анализа данных ЕИСЖС. В столичных новостройках этого застройщика имеется 10,1 тыс. таких вариантов (18% от объема квартир компании). По данным «РБК-Недвижимости», на середину августа 2024 года на сайте ГК «ПИК» предлагается менее 2 тыс. квартир площадью до 28 кв. м. Минимальная площадь у застройщика в продаже — 19,1 кв. м, такой лот с отделкой предлагается от 8 млн руб. Подобные есть лишь в самом свежем проекте компании на юге Москвы, который вышел на рынок в июле 2024 года.
На втором месте по объемам запроектированных мини-квартир — ЛСР с 6,7 тыс. квартир-малюток. Каждая третья московская квартира у застройщика площадью до 28 кв. м, но в прайс-листах осталось чуть более 1,1 тыс. Минимальная площадь — 19,9 кв. м, цены — от 8,4 млн руб. за жилье без отделки. Предложения с минимальными габаритами присутствуют в двух московских новостройках в пределах МКАД.
На третьем месте — «А101» с 5,1 тыс. мини-квартир. На них приходится 17% строящегося компанией жилья, однако в продаже их менее 1,8 тыс. В самых маленьких из мини-квартир по 19,1 кв. м. Такие имеются в двух проектах застройщика в Новой Москве и стоят от 6,4 млн руб. за предложение без отделки.
У всех остальных застройщиков из топ-10 миниатюрные квартиры тоже имеются, но в меньшем количестве. Причем у некоторых их доля не превышает 1–2%.
Что будет с ценами на крохотные квартиры
По информации «Яндекс-Недвижимости», на середину августа 2024 года в Москве самые дешевые малогабаритные квартиры предлагаются от 4,1 млн руб. При этом квадратный метр в мини-квартирах дороже, чем по новостройкам в среднем. В Новой Москве разница составляет 35,4%, а в Подмосковье — 23,5%. А вот в Старой Москве ценовое различие не в пользу мини-квартир. Квадратный метр в них стоит на 9,1% меньше, чем в новостройках в целом. Причина — в относительно высокой доле высокобюджетного жилья, в то время как малогабаритные квартиры шире представлены в проектах более низких классов, пояснили эксперты.
На сколько 1 кв. м мини-квартир дороже, чем в среднем по рынку новостроек
Локация Стоимость 1 кв. м по новостройкам в среднем, тыс. руб. Стоимость 1 кв. м квартиры до 28 кв. м, тыс. руб. Ценовая разница, %
Старая Москва 564,3 512,8 -9,1
Новая Москва 248,5 336,5 +35,4
Подмосковье 190,9 235,8 +23,5
По данным bnMAP.pro, за последние пять лет квартиры до 28 кв. м выросли в цене более чем вдвое (со средних 5,3 млн руб. в 2019 году до 10,9 млн руб. в 2024 году).
Введение запрета на строительство мини-жилья при исчерпании его запасов резко увеличит минимальный бюджет покупки, прогнозирует директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Сейчас на рынке новостроек представлены квартиры от 19 кв. м. С введением запрета минимальный размер увеличится на 9 кв. м, то есть почти на треть. Это вызовет рост минимального бюджета покупки не менее чем на 30–40%», — прогнозирует риелтор.
Пока объем предложения квартир в новостройках до 28 кв. м не исчерпается, цены на них будут расти более быстрыми темпами по сравнению с ценами на мини-квартиры большей площади, полагает генеральный директор консалтинговой компании Key Сapital Ольга Гусева. Такой рост будет обусловлен дефицитом новых предложений и высоким спросом на этот тип недвижимости, особенно в условиях ограниченного бюджета у многих покупателей, считает она. «При этом есть потолок роста цен на такие варианты — для сохранения интереса клиентов они должны стоить хотя бы на 10–15% дешевле стандартных однушек», — говорит Руслан Сырцов из «Метриума».
Как запрет квартир до 28 кв. м повлияет на рынок новостроек Москвы и Подмосковья
«Застройщики год от года сокращали площади лотов в ответ на рост цен и снижение платежеспособного спроса — видимо, пришло время остановиться, пока мы не дошли до размеров квартир, как в капсульных отелях», — комментирует нововведение управляющий директор агентства недвижимости «Миэль» «На Соколе» Ирина Пешич. При этом запрет на строительство мини-квартир мало что меняет для застройщика. «Условно есть коробка, в которой было 100 квартир по 20 кв. м, а теперь будет 70 квартир по 28 кв. м. А для покупателя цена вопроса вырастет — мы же понимаем, что столичные застройщики не станут продавать однокомнатные квартиры по цене 20–25-метровой студии», — говорит она.
Запрет на строительство маленьких квартир отразится не только на тех, кто претендовал на жилье до 28 кв. м. Его почувствуют и те, кто рассчитывает на жилье чуть большей площади. «Несмотря на меньшую дефицитность, такие квартиры также могут подорожать. Но этот рост, вероятно, будет более умеренным, поскольку они не окажутся в столь же жестком дефиците. Однако их цена все же будет постепенно увеличиваться, поскольку ограничение строительства малогабаритного жилья приведет к общему росту цен в нижнем сегменте рынка недвижимости», — полагает Ольга Гусева.
«Можно ожидать в квартирографии новых проектов увеличения доли минимально возможных теперь по площади квартир — 28–30 м. Спрос с небольших площадей постепенно сместится на них — это касается тех, кому нужна именно квартира для жизни», — считает основатель компаний «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. В «Инкоме» также предвидят еще одно изменение, более глобального порядка. «Это может привести к сокращению спроса со стороны региональных клиентов, нацеленных на минимальную стоимость квартир в новостройках», — поясняет представитель компании.