Что такое залог при аренде квартиры и в каких случаях его можно вернуть

Что такое залог в договоре аренды жилья, в каких ситуациях собственник должен его возвратить, а когда имеет право удержать в свою пользу.

В договор аренды жилья часто вносится пункт о залоге (страховом депозите), который арендатор уплачивает собственнику. Вместе с экспертами разбираемся, что представляет собой залог при аренде жилья, для чего он нужен, в каких случаях возвращается и что делать, если наймодатель необоснованно удерживает его.

Что такое залог при съеме квартиры

Залог, или страховой депозит — это сумма, которая гарантирует выполнение обязательств и защищает наймодателя от возможных рисков. Согласно ст. 329 Гражданского кодекса, залог является одним из способов обеспечения исполнения договоренностей. При этом договор аренды можно заключить и без пункта о залоге со стороны арендатора.

Нередко при заключении договора аренды квартиры с арендатора, помимо арендной платы за первый месяц, требуют внести еще один платеж. Он обеспечивает исполнение арендатором его обязательств по договору — внесение арендной платы и коммунальных платежей, возмещение ущерба, причиненного квартире и имуществу наймодателя, если квартира сдается с мебелью и бытовой техникой, объясняет Андрей Сидоренко. Внесенные деньги в договоре могут обозначаться и как залог, и как гарантийный платеж, и как обеспечительный платеж, добавляет эксперт.

Чем залог отличается от задатка

Залог в рамках арендных отношений — это некая сумма денег, которая хранится у арендодателя в качестве гарантии поддержания нормального состояния квартиры и сохранности вещей. Если жилец наносит вред имуществу в квартире, собственник имеет право удержать из суммы залога деньги на ремонт или покупку новых вещей взамен поврежденных.

Эксперты поясняют, что если вместо залога вносится именно задаток, то он выполняет иные функции, не имеющие ничего общего с обеспечительным платежом. Внесенный за аренду задаток после подписания договора становится частью квартплаты за первый месяц.

Еще задаток очень часто используется при покупке недвижимости, когда покупатель и продавец хотят сделать условия предстоящей покупки более серьезными и жесткими. Если после внесения задатка покупатель отказывается от сделки, то он теряет на него право, а продавец оставляет его себе. Если же продавец после принятия задатка отказывается от сделки, то он также должен вернуть задаток покупателю.

Размер залога

В российском законодательстве размер залога никак не прописан, а собственник может самостоятельно определять его сумму. В большинстве случаев он равен размеру арендной платы за один месяц, однако может быть и меньше. Здесь все зависит от того, как договорятся между собой арендатор и наймодатель, объясняет Дарья Коровина.

«Закон не ограничивает размер такого платежа ни по минимальному, ни по максимальному размеру», — добавляет Андрей Саунин.

Возвращается ли залог при аренде квартиры

Если по окончании срока аренды квартиры никаких претензий по состоянию самого жилья и имущества не обнаружено, то собственник должен вернуть арендатору залог в полном объеме. В случаях когда наймодатель обнаружил небольшой ущерб, он может вернуть только часть депозита, потратив оставшиеся средства на устранение поломок или на косметический ремонт в проблемных помещениях, объясняет Андрей Сидоренко.

Залог от арендатора страхует собственника жилья от непредвиденных расходов. Внесенные арендатором деньги помогают в следующих ситуациях:

1. Потеря ежемесячного дохода от сдачи жилья в аренду. Случается, что арендатор внезапно съезжает и не предупреждает хозяина или говорит об освобождении квартиры за несколько дней, а не, допустим, за месяц, как обычно требуется по договору. В этой ситуации собственнику потребуется время на поиск нового арендатора. И залог поможет избежать денежных потерь;
2. Расходы на ремонт. Если жильцы что-то сломали или испортили, собственник за счет залога сможет оплатить необходимые работы;
3. Возмещение кражи имущества. Иногда наниматель может забрать с собой предметы интерьера или бытовую технику. В этом случае потери арендодателя также возмещает залог;
4. Возмещение ущерба третьим лицам. Залог может пригодиться, если, к примеру, жильцы залили соседей снизу. Так как ответственность за возмещение убытков лежит на собственнике квартиры, то залог пойдет на выплаты соседям;
5. Затраты на оплату коммунальных услуг. Очень часто в договоре сказано, что арендатор оплачивает коммунальные услуги. И если при выезде из квартиры выяснится, что этот пункт договора не был выполнен, наймодатель вправе удержать залог в счет оплаты коммуналки. Недобросовестные жильцы зачастую оставляют после себя не только погром, но и долги по квартплате.

Договор аренды квартиры с залогом

Принципиального различия между договором аренды и договором аренды с залогом нет. Если заключается договор об аренде с залогом, то пункт об этом платеже вносится в стандартный договор, а также прописываются его сумма и условия возврата или удержания, объясняет Андрей Саунин.

Что должно быть в договоре

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса, договор аренды с залогом между физическими лицами необходимо составить в простой письменной форме, говорит Андрей Сидоренко. Правильно составленный договор аренды квартиры с залогом защищает собственника от недобросовестных нанимателей и финансовых убытков, а арендаторов — от досрочного расторжения договора или невыполнения условий соглашения, добавляет Андрей Саунин.

Какие пункты должны быть в договоре:

• название документа, дата его составления;
• ФИО, паспортные данные и адрес регистрации арендатора и арендодателя;
• характеристики сдаваемой в аренду недвижимости. Сюда входят: площадь, количество комнат, этаж, адрес расположения, номер документа, подтверждающего возникновение права собственности;
• срок найма, где необходимо указать количество месяцев или лет аренды. Максимальный срок найма жилого помещения — пять лет. Если в договоре срок не прописан, то, согласно ст. 683 Гражданского кодекса, он считается заключенным на пять лет;
• условия оплаты. Указывается размер ежемесячной арендной платы, дата внесения платежа, а также способ передачи денежных средств и в случае необходимости банковские реквизиты для безналичной оплаты;
• обязанности сторон. В типовом договоре прописывается, что арендатор должен своевременно вносить плату, бережно относиться к имуществу и не использовать помещение по другому назначению. Также должен быть пункт о сдаче жилья в субаренду. В обязанности арендодателя входит передача квартиры в надлежащем для проживания состоянии и уведомление жильцов о планируемых визитах;
• пункт о внесении залога. Прописывается сумма залога и условия его возвращения в полном объеме, а также его удержания собственником. Также можно составить отдельное соглашение о внесение залога и условиях его возврата или удержания. Если залог не вносится арендатором, соответственно, этот пункт в договор вносить не надо;
• решение разногласий. В этом пункте указывается как допустимость разрешения возникших споров с помощью переговоров, так и судебный порядок решения конфликта;
• реквизиты и подписи сторон.

«Если договор аренды заключен на срок от одного года и более, то он подлежит государственной регистрации, поэтому на практике редко кто сдает квартиры (особенно в сегменте экономкласса) на срок более 11 месяцев», — добавляет Андрей Сидоренко.

Что делать, если арендодатель не возвращает залог

Эксперты поясняют, что все случаи, когда собственник не возвращает арендатору залог, должны быть прямо прописаны в договоре. Если в подписанном обеими сторонами документе такие случаи не указаны и нет оснований для удержания всего залога или его части, то арендодатель обязан вернуть арендатору залог полностью.

Залог вернут в неполном объеме или не вернут вовсе, если при приемке квартиры обнаружатся поломки техники или мебели. Поэтому арендатору можно дать только один совет: если во время проживания возникли какие-то проблемы, например с сантехникой, то необходимо сразу же после поломки сообщить хозяину квартиры, чтобы он принял меры, говорит Дарья Коровина. Если что-то где-то течет, надо сразу решать проблему, а не ждать, что само пройдет. А если что-то ломается, собственник об этом не предупрежден и все становится известно только при выезде, то с возвратом залога возникнут проблемы, добавляет эксперт.

Если же арендодатель без предусмотренных законом или договором случаев затягивает возвращение залога арендатору или вовсе отказывается его отдавать, последний вправе обратиться в суд с иском к арендодателю о возврате залога и уплате процентов за пользование суммой залога за все время ее нахождения у арендодателя с того момента, когда он должен был его вернуть, и до даты фактического возврата. При этом надо ссылаться на ст. 395 Гражданского кодекса.