Что такое кадастровая и рыночная стоимости земельного участка?

Росреестр предлагает изменить порядок расчета платы за аренду участков, находящихся в государственной собственности. Сейчас стоимость определяют в процентном соотношении от стоимости участка на рынке недвижимости, инициаторы же предлагают брать для расчета кадастровую стоимость. В чем отличие рыночной стоимости от кадастровой и как можно использовать эти величины, разобрался aif.ru.

Что такое кадастровая стоимость и зачем ее знать?

Кадастровая стоимость — это результат оценки участка, который получили на конкретную дату. Она определяется в соответствии с Федеральным законом № 273-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Стоимость земли по кадастру определяет уполномоченный государственный орган раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Вне графика оценивать стоимость по кадастру могут в ситуациях, когда в регионе резко меняется экономическая обстановка и стоимость недвижимости растет или падает.

Как указало Минэкономразвития в приказе № 953 от 18.12.2015, кадастровая стоимость зависит от нескольких факторов:

- ценовая политика отдельного региона;
- категория земель;
- территориальная зона;
- вид разрешенного использования;
- развитость инфраструктуры.

Знать кадастровую стоимость нужно, чтобы рассчитать некоторые обязательные платежи в бюджет:

- земельный налог (рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости на ставку налога);

- налог на доходы физического лица при продаже земли (ФНС сравнивает сумму, полученную продавцом от продажи, с кадастровой стоимостью и, исходя из этого, рассчитывает налог — это не позволяет искусственно занижать цену участка);

- налог на доходы при получении участка в дар (налог рассчитывают из кадастровой стоимости);

- расходы на услуги нотариуса при оформлении сделок с недвижимостью (по кадастровой стоимости рассчитывают пошлину при наследовании, продаже доли постороннему лицу, при передаче в доверительное управление, при продаже недвижимости, владелец которой ребенок или ограниченно дееспособный).

Как узнать кадастровую стоимость участка?

В зависимости от того, что известно об участке, есть два способа узнать кадастровую стоимость:

- если известен адрес и кадастровый номер — можно запросить выписку из ЕГРН;

- если есть данные только о местоположении, узнать кадастровый номер можно по публичной кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru.

Что такое рыночная стоимость и зачем ее знать?

Рыночная стоимость определяет ту сумму, за которую можно купить конкретный земельный участок в условиях рыночной экономики при оценке конкурентных преимуществ.

Такая стоимость определяется с учетом самых разных факторов — некоторые из них совпадают с оценкой по кадастру: расположение, облагороженность, наличие строений на участке, близость расположения общественного транспорта, магазинов и других объектов инфраструктуры, наличие водоснабжения, газоснабжения, электричества и т. д.

Знание, сколько стоит участок на рынке недвижимости, пригодится только при продаже или в случае судебного разбирательства по поводу прав на участок — она нужна, чтобы посчитать пошлину за подачу иска.

Как узнать рыночную стоимость участка?

Определение стоимости недвижимости на рынке не привязано к каким-либо государственным правилам и регламентам. Стоимость участка можно установить самостоятельно или обратиться в оценочную организацию или агентство недвижимости.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Основное отличие в том, что для расчета кадастровой стоимости применяется метод массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом индивидуальные характеристики не имеют значения — например, в одном регионе всем земельным участкам сельхозназначения одной площади могут присвоить одну кадастровую стоимость. Обычно кадастровая стоимость в разы меньше рыночной, и использовать ее для расчета более выгодно.