Что такое договор мены недвижимости и как его составить

Договор мены на рынке недвижимости можно использовать как альтернативу обмену и купле-продаже. С помощью экспертов рассказываем о тонкостях такого соглашения

Договор мены квартир или долей в них можно рассматривать как альтернативный вариант договора купли-продажи, когда право собственности от одного владельца переходит к другому. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно подготовить и оформить договор мены.
Договор мены — это гражданско-правовая сделка, регулируемая Гражданским кодексом (ст. 567, 568, 569, 570, 571). Согласно такому договору, каждая из сторон, участвующих в нем, обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. На рынке недвижимости такой вид договора используется как альтернативный обмену и купле-продаже, объясняет Юлия Кравченко. По словам эксперта, каждая из сторон, участвующая в договоре мены, признается продавцом товара, который она обязуется передать, а также покупателем, который обязуется принять товар в обмен.

По общему правилу, подлежащие обмену товары подразумеваются равноценными, расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае если товары, фигурирующие в таком договоре, признаются неравноценными, то собственник менее дорогого должен при его передаче оплатить разницу в цене, поясняет Владимир Колганов. Это делается в том случае, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором, добавляет эксперт.

Договор мены и обмена: разница
Между договором мены и обменом есть существенная разница. Она заключается в том, что обмен подразумевает передачу права на пользование жилым помещением или другим имуществом, эти правила закреплены в Жилищном кодексе (ст. 74). А мена — это передача права собственности от владельца одного предмета другому, говорит Владимир Колганов.

Если говорить конкретно о жилье, то сторонами договора мены могут быть только собственники. А в договоре обмена жилыми помещениями могут участвовать граждане, которые проживают там по договорам социального найма, добавляет Юлия Кравченко.
Предмет договора мены
Согласно Гражданскому кодексу, предметом договора мены может стать любое имущество. Например:

недвижимость;
автомобиль;
ценные бумаги;
ювелирные изделия;
предметы антиквариата;
мебель;
картины;
марки;
монеты;
значки и другие предметы.
Если договор мены заключается на жилые объекты, то они могут быть разными. Например, квартиру можно обменять на дом и наоборот, такое соглашение законно, говорит Владимир Колганов. А вот если попытаться заключить договор мены, согласно которому квартира меняется на услуги по строительству загородного дома, то сделать это не получится. По договору мены у каждой стороны должно быть оформленное право собственности на имущество, добавляет Юлия Кравченко.

Стороны договора мены
Если речь идет о недвижимости, то сторонами договора могут быть собственники жилья или доли в нем. Такой договор может заключаться как между посторонними людьми, так и между родственниками, говорит Владимир Колганов.

Юлия Кравченко также обращает внимание, что ограничения к договору мены применяются аналогично общим ограничениям, которые действуют в отношении сделок купли-продажи. Так, если объектом по договору мены выступает право собственности в квартире, где проживает несовершеннолетний, то потребуется согласие органа опеки и попечительства на такую сделку. При этом сделка должна быть равноценной и не приводить к ухудшению жилищных условий ребенка, добавляет эксперт.

Существенные условия договора мены
Договор мены, например, недвижимости оформляется по определенному шаблону. По согласованию сторон в него можно вносить дополнительные пункты, но есть перечень условий, которые обязательно должны быть прописаны.

Что должно быть в договоре мены:
информация о сторонах сделки, фамилии, имена, отчества и паспортные данные участников договора;
детальное описание квартир, которыми обмениваются стороны. Необходимо указать их полный адрес, общую площадь, количество комнат и другие характеристики;
условия обмена, порядок передачи собственности, согласование даты и времени и даты;
гарантии по состоянию квартир;
ответственность за скрытые дефекты жилья;
вопросы, связанные с платежами и расходами. Например, кто платит за переоформление документов;
сроки выполнения сделки;
дата составления и подписания договора;
подписи обеих сторон.
Как составить договор мены
Договор мены недвижимого имущества по общему правилу составляется в простой письменной форме, как и договор купли-продажи недвижимого имущества (ст. 550 Гражданского кодекса), поясняет Юлия Кравченко.

После заключения договора мены в отношении недвижимости сам документ не регистрируется, а передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Документы можно подать как лично в Росреестр, так и через многофункциональный центр (МФЦ), добавляет Владимир Колганов.

При подаче договора для регистрации перехода права собственности необходимо предоставить следующие документы:

договор мены;
паспорта обеих сторон;
заявления каждой стороны сделки с просьбой зарегистрировать права на недвижимость, которая достается по договору мены;
подтверждение права собственности на меняемое жилье (свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН);
квитанцию об оплате пошлины (2 тыс. руб.).
Договор мены: нужно ли платить налог
Налоговые органы рассматривают договор мены в качестве двух операций купли-продажи. Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы, поясняет Владимир Колганов. Эксперт также напоминает, что продать квартиру без уплаты налога в 13% можно после трех лет владения недвижимостью в случае, если она получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты, была приватизирована или является единственным жильем. В остальных случаях продать без уплаты налога можно через пять лет. Такое же условие распространяется и на жилье, которое фигурирует в договоре мены.

В чем разница между договором мены и дарения
В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса, договор мены — это сделка, по которой один товар передается в собственность другой стороне в обмен на другой товар. Главное отличие договора мены от договора дарения заключается в том, что мена — это возмездная сделка, поясняет Владимир Колганов.

Когда договор мены считается заключенным
Эксперты разъясняют, что договор мены считается заключенным, когда стороны согласовали его условия. При этом право собственности на обмениваемые объекты недвижимости или товары переходит одновременно после того, как обе стороны передадут их друг другу.

Можно ли оформить договор мены в отношении долей в квартире
Это возможно и не запрещено действующим законодательством. Но в этом случае применяются особенности, предусмотренные для договора купли-продажи, а именно:

необходимость соблюдения нотариальной формы договора;
преимущественное право покупки собственниками других долей в данной недвижимости.
Заключению договора мены в отношении долей должен предшествовать этап предложения всем сособственникам. В случае их отказа можно заключать договор мены, резюмирует Юлия Кравченко.