Что стоит за аномальным ростом выдачи ипотечных кредитов: эксперты назвали риски

В стране наблюдается всплеск спроса на рыночную и льготную ипотеку. Об этом свидетельствуют свежие данные банка России. Выдача ипотеки на рыночных условиях в марте увеличилась на 30% относительно февраля, а в рамках льготных программ рост составил и вовсе 40%. В целом темпы роста ипотеки приблизились к докризисному уровню. Однако независимые эксперты видят в столь бурном росте источник рисков надувания финансового пузыря. Ведь бурный рост ипотечного кредитования происходит на фоне пока что не преодоленного экономического спада в стране и падения реальных доходов населения. Смогут ли люди, добровольно взвалившие себе на шею кредитное ярмо на годы вперед, платить по долгам?

Российские банки в марте ускорили рост ипотечного портфеля до 2,1% с 1,5% в феврале, что в целом соответствует среднемесячным темпам за 2021 год (+2,3%). Об этом говорится в обзоре ЦБ РФ, посвященном динамике развития банковского сектора.

Как подсчитали аналитики, выдачи рыночной ипотеки в марте выросли на 30% - до 277 млрд рублей. (в феврале было 213 млрд рублей). Выдачи льготной увеличились на 40% - до 293 млрд руб. (с 209 млрд рублей в феврале).

Самой популярной программой в марте оставалась «Семейная ипотека». Выдачи по ней выросли на 42% - до 142 млрд рублей, что составило около половины всех выдач по госпрограммам. Выдачи «Льготной ипотеки» также увеличились - на 32%, до 119 млрд рублей. К тому же, они были поддержаны комбинированными с ней программами «льготной ипотеки от застройщика», отмечается в материалах ЦБ.

Чем же вызван столь бурный рост жилищного кредитования в марте? Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets, в разговоре с «МК» назвал три причины происходящего. Первая – это общее улучшение потребительских настроений (их также фиксируют ЦБ и Росстат). То есть, различные шоки прошлого года для населения сейчас сглажены и не воспринимаются как форс-мажор. На этом фоне увеличивается общий потребительский спрос - что также подтверждают данные ЦБ об увеличении потребительского портфеля.

Вторая причина: рост курса доллара в марте, из-за чего граждане снова предпочли вкладываться в недвижимость для защиты имеющихся средств. «Хотя инвестиционный спрос остается под давлением, часть ипотечных кредитов выдается именно на такие объекты», - считает аналитик.

И третья причина роста ипотеки, по его мнению, заключается в том, что потребители опасаются увеличения ставок по кредитам. «Не случайно в данных ЦБ указывается, что специальные льготные программы пользуются высокой популярностью у заемщиков», - отмечает Деев.

Но возникает вопрос: не приведет ли столь резкий взлет ипотечного кредитования к надуванию очередного финансового пузыря на рынке? «Центральный Банк в феврале заявил, что будет бороться с программами девелоперов, которые реализуют недвижимость по крайне низким ставкам (около 0%), - напоминает Иван Самойленко, управляющий партнёр коммуникационного агентства B&C Agency, - Так как эти программы способны создать пузырь на рынке ипотеки и на самом деле не являются такими дешевыми, как заявляют застройщики. Потом уже в марте регулятор обозначил сроки, когда такие программы перестанут существовать – с 1 июня 2023 года. Также с началом лета ЦБ ужесточает коэффициенты риска для заемщиков, так что возможности взять ипотеку снизятся для многих».

Вполне возможно, считает эксперт, именно эти новости привели к тому, что люди стали активно брать недвижимость в кредит – они опасаются того, что такой возможности позже не будет. «Потому что более реальных причин для такого роста нет: цены взлетели не оправданно (за два года в два раза), а реальные располагаемые доходы граждан, мягко говоря, такими же темпами не увеличились», - продолжает Самойленко.

Он отмечает, что спрос на ипотеку в 2020-2022 годах стимулировался льготной программой от государства (сначала под 6% годовых, затем – под 7%), при этом больше половины кредитов в стране в этот период было выдано по льготной ипотеке. Сейчас по этому сегменту (льготные программы) есть снижение относительно пика в 2021 году, так что зафиксированный рост еще очень далек от рекордов. «Это больше реакция на негативные ожидания: россияне пытаются приобрести недвижимость по низким ставкам, пока они есть», - делает вывод собеседник «МК».