Что изменится в законах о недвижимости и ЖКХ во втором полугодии 2024-го

Рассказываем, какие нововведения в законах о недвижимости и жилищно-коммунальном хозяйстве заработают в России.

Во втором полугодии 2024 года заработает ряд законодательных изменений, которые существенно изменят жизнь собственников недвижимости. Они касаются ипотеки, платежей по ЖКУ, капитального ремонта, банкротства, страхования имущества и продажи жилья в залоге у банка.

Эксперты рассказали, как будут работать изменения.

Стоимость ЖКУ

С июля 2024 года заработает постановление правительства, согласно которому оплата коммунальных услуг будет увеличена во всех регионах Российской Федерации. Величина предельных индексов варьируется по регионам, причем в достаточно широком интервале: от 4% (в Хакасии, например) до 15% (в Забайкальском крае). В Москве планируется повышение стоимости ЖКУ на 11%, в Санкт-Петербурге — на 9,8%.

«Следует учитывать, что в эти индексы не входят взносы на капремонт, а также плата за содержание общедомового имущества (они будут индексироваться отдельно)», — рассказала юрист, руководитель направления правовой поддержки сети «Миэль» Ольга Балбек. Она отметила, что в среднем размер платы вырастет на 500–550 руб.

Отмена комиссий по коммуналке

С 1 июля 2024 года банки, платежные агенты и операторы почтовой связи лишаются возможности брать комиссию при оплате ЖКУ и пеней за их неуплату с россиян, нуждающихся в соцподдержке, то есть льготников. Ранее предлагалось отменить комиссии для всех. По словам старшего юриста АБ «Пропозитум» Рауля Нуркиева, банки видели в этом массу рисков:

• стало бы сложнее оплачивать ЖКУ за счет сокращения количества платежных агентов;
• банкам пришлось бы снизить проценты по вкладам и повысить ставки по кредитам, чтобы компенсировать затраты на проведение оплаты (кто-то ведь все равно должен будет оплачивать процедуру);
• выросли бы риски мошенничеств;
• часть банков просто отказалась бы предоставлять услугу оплаты ЖКУ.

Отмена комиссий по оплате коммуналки будет способствовать платежной дисциплине и снижению нагрузки на граждан, которых дополнительная комиссия раздражала, полагает юрист «Миэля».

Завершение льготной ипотеки

С 1 июля 2024 года в России прекратила действовать льготная ипотечная программа с государственной поддержкой на новостройки под 8% («Господдержка-2020»). После окончания льготной программы рынок новостроек ожидает снижение спроса.

Страхование недвижимости

В июле 2024 года вступает в силу закон, запрещающий банкам значительно поднимать ставку по ипотеке при отказе заемщика от страховки.

Сейчас большинство банков предлагают пониженную ставку по кредиту на квартиру в случае покупки полиса комплексного страхования, который включает в себя несколько страховок: имущества, жизни и здоровья и титула. Однако с июля кредитор сможет повысить ставку по кредиту только до уровня, который действовал на момент заключения договора по аналогичным кредитам, выданным на сопоставимых условиях без страхования.

«Если заключение договора страхования не является обязательным, кредитор должен предложить сопоставимый вариант ипотеки без страхования. Кроме того, банк обязан предоставить ипотечный кредит на тех же условиях, если заемщик самостоятельно оформил страховку у другого страховщика. Раньше такие правила действовали только в отношении потребительского кредита», — рассказал старший юрист АБ «Пропозитум» Рауль Нуркиев.

Приватизация госимущества

С 1 июля 2024 года заработают правила продажи государственного и муниципального имущества по минимально допустимой цене. «Этот способ приватизации заменит продажу имущества без объявления цены и будет применяться, если его реализация посредством публичного предложения не состоялась. Нововведение позволит исключить злоупотребления со стороны покупателей», — считает Нуркиев.

Дома фермеров

С 3 июля 2024 года заработает закон, согласно которому сельхозпроизводителям разрешат осуществлять деятельность в сфере сельского туризма.«Благодаря нововведению фермеры смогут временно размещать туристов в жилых домах при оказании услуг в сфере сельского туризма. Также фермеры смогут реализовывать на сельскохозяйственном участке свою сельхозпродукцию в помещениях или в нестационарных торговых объектах», — отметила Балбек.

Банкротство супругов

С августа 2024 года заработает новый закон, регламентирующий процедуру банкротства. По словам юриста «Миэль», документ меняет следующие положения:

• минимальная сумма требований кредиторов, при достижении которой может быть возбуждено дело о банкротстве юридического лица, увеличена с 300 тыс. до 2 млн руб.;
• также подписанным законом до 3 млн руб. увеличена минимальная сумма требований кредиторов, при достижении которой может быть возбуждено дело о банкротстве сельскохозяйственной организации, стратегического предприятия, субъекта естественной монополии;
• внесенными изменениями уточняется, что в части банкротства граждан предусматривается, что супруг (бывший супруг) должника приобретает статус лица, участвующего в деле о банкротстве.

Тема банкротства юридических и физических лиц в контексте недвижимости связана с увеличением правовых рисков, усложнением процедур, необходимостью более тщательной юридической проверки сделок и потенциальными финансовыми потерями для участников рынка, отметила Ольга Балбек. По ее словам, в частности, изменение статуса супругов в деле о банкротстве, с одной стороны, сократит злоупотребления, когда имущество передается супругу, чтобы сохранить его от взыскания кредиторов, а с другой — увеличит риски для добросовестных продавцов и покупателей.

«Сроки исковой давности прописаны в Гражданском кодексе, но на практике гражданские суды зачастую рассматривают дело по существу. Приведу пример из практики: супруги развелись десять лет назад, и бывшая супруга спустя несколько лет купила квартиру. Арбитражные управляющие предприняли попытку взыскать эту недвижимость в счет долгов ее бывшего супруга. К счастью, в данном случае мы смогли убедить суд, что бывший супруг никакого отношения к имуществу супруги не имеет. Такие случаи создают правовую неопределенность и дополнительные риски», — резюмировала юрист.

Зеленый стандарт строительства

С 1 августа 2024 года начнет действовать новый национальный стандарт для зеленого индивидуального жилищного строительства. Новый ГОСТ Р для ИЖС был создан с учетом опыта международных систем LEED и BREEAM, зеленого ГОСТ Р для многоквартирных домов и стандарта комплексного развития территорий «Дом.РФ».

Сам зеленый стандарт включает восемь категорий:

• архитектуру;
• экологическую безопасность и организацию участка;
• инфраструктуру;
• организацию и управление строительством;
• комфорт и качество внутренней среды;
• энергоэффективность и атмосферу; инженерное обеспечение здания;
• материалы и ресурсоэффективность;
• отходы производства и потребления.

В зависимости от числа учтенных критериев объект ИЖС получит оценку — «золото», «серебро» или «бронза». Суммарно проект может набрать 90 баллов. Для получения высшей оценки необходимо получить не менее 63 баллов, «серебра» — 54 баллов. «Бронза» выдается при выполнении базовых критериев. Среди них — применение энергоэффективных объемно-планировочных решений, ответственное строительство, комфортные условия для жизни в доме, улучшенное потребление энергетических ресурсов и контролируемое потребление тепловой энергии, акустический комфорт. Новый национальный стандарт при строительстве повысит качество и комфорт проживания граждан в частных домах, сократит затраты на энергоресурсы.

Капремонт многоэтажек

С 1 сентября 2024 года заработает закон, согласно которому общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме сможет принять решение о проведении обследования технического состояния дома, включенного в региональную программу капитального ремонта. Нововведение позволит включить дом в программу досрочно.

«Собственники смогут самостоятельно провести обследование технического состояния дома, по результатам которого орган государственной власти, ответственный за реализацию программы, сможет внести изменения в программу ремонта. «Таким образом, закон должен способствовать повышению эффективности использования средств капитального ремонта и снижению износа жилищного фонда. Стоит отметить, что проверку граждане будут проводить за свой счет», — отметил старший юрист АБ «Пропозитум».

Продажа ипотечной квартиры

С 11 сентября 2024 года закрепляется порядок самостоятельной реализации залогодателем — физическим лицом заложенного недвижимого имущества. Одно из условий — согласие банка должно быть получено до обращения взыскания на имущество, говорится в тексте закона. Речь идет о ситуациях, когда заемщик не может выплатить кредит и залоговое жилье реализуется для погашения задолженности перед банком. По действующему законодательству, имуществом заемщика, которое было предоставлено в качестве залога, имеет право распоряжаться только финансово-кредитная организация. При самостоятельной продаже ипотечного жилья, по мнению авторов закона, заемщик будет иметь возможность реализовать его по максимально выгодной цене.

«В законе говорится, что если заемщик решил самостоятельно продать ипотечное жилье, то сначала он должен уведомить об этом банк, в залоге у которого находится недвижимость. Если никаких ограничений для этого нет, то в течение десяти рабочих дней банк должен согласовать процедуру. Также рассчитывается минимальная цена продажи, определяемая как объем требований банка на день окончания срока реализации. Деньги, полученные после завершения сделки по продаже, поступят банку, а положительная разница между ценой продажи и размером долга по ипотеке, если она будет, должна быть перечислена заемщику», — рассказал юрист из адвокатского бюро «Пропозитум».