Что изменится в законах о недвижимости и ЖКХ в сентябре

В сентябре 2024 года вступают в силу несколько законов, которые изменят жизнь россиян. Они касаются продажи ипотечного жилья, ответственности застройщиков перед дольщиками, капремонта многоэтажек, компенсаций при ЧС и рекреационных объектов.

Юристы разъяснили, в чем смысл сентябрьских нововведений.

Продажа ипотечного жилья

С 11 сентября 2024 года вступает в силу новый закон, согласно которому граждане получат возможность самостоятельно продавать недвижимость, находящуюся в залоге. Соответствующий документ был опубликован 12 июня 2024 года на официальном портале опубликования правовых актов и начнет действовать через 90 дней после публикации.

«Согласно новому закону, владельцы ипотечного жилья могут подать заявление в банк-залогодержатель для получения разрешения на самостоятельную продажу. Банк должен рассмотреть заявление в течение десяти дней и установить минимальную цену продажи недвижимости. Цена продажи не может быть установлена ниже остатка задолженности по ипотеке. На продажу имущества отводится до четырех месяцев, но срок может быть продлен по договоренности сторон. Вырученные средства поступают на счет, указанный кредитором. Если общая сумма продажи превысит остаток долга, разница возвращается заемщику за минусом расходов, понесенных банком. В период продажи имущества у банка будет отсутствовать право взыскивать предмет залога, однако имеется возможность содействовать заемщику в процессе продажи», — пояснила юрист, экономист, арбитражный управляющий, основатель юридической компании «ЮверконЪ» Юлия Верховцева.

При этом закон предусматривает обстоятельства, при которых самостоятельная продажа предмета залога заемщиком невозможна, уточнила Верховцева. Например, если уже начат процесс взыскания по долгу или если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о банкротстве.

Ответственность застройщиков

С 1 сентября 2024 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, которые сокращают размер штрафов с застройщиков, минимальный гарантийный срок, но разрешают как застройщикам, так и дольщикам взыскивать убытки сверх неустойки и процентов.

«Изменения существенно ограничивают ответственность застройщиков перед дольщиками: значительно снизится размер штрафа, который граждане — участники долевого строительства смогут взыскать с застройщиков через суд в случае неисполнения ими договорных обязательств в добровольном порядке: штраф составит 5% от присужденной дольщику суммы вместо 50%, как это было ранее. Сокращается размер неустойки за несвоевременное устранение застройщиком недостатков в сданном объекте: вместо действующей неустойки в размере 1% от цены договора в день размер неустойки составит 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от стоимости жилья в день в случае приобретения объекта для личных нужд или в размере 1/300 ставки рефинансирования — при приобретении объекта для предпринимательских целей», — объяснил юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Георгий Мазарович.

Минимальный гарантийный срок, в течение которого застройщик отвечает за сданный объект, сократится с пяти до трех лет, отметил Мазарович. При этом, по его словам, вводится возможность взыскания со стороны, не исполняющей условия договора долевого строительства, всех убытков сверх неустойки и процентов: данное новшество направлено в первую очередь на защиту интересов дольщиков. «Надеемся, что ограничение размера ответственности застройщиков не повлечет за собой значительного увеличения случаев нарушения прав дольщиков и изменения баланса интересов застройщиков и дольщиков», — резюмировал Мазарович.

Плавающие ставки по ипотеке

С 1 сентября 2024 года заработает закон, ограничивающий выдачу гражданам кредитов, в том числе ипотечных, с плавающей процентной ставкой. С осени кредиты с плавающими ставками смогут рассчитывать лишь те, кто запросит в банках суммы от 15 млн руб на срок менее 20 лет.

Согласно новому закону, в выдаче ипотечного кредита с плавающей ставкой откажут, если запрашиваемая у банка сумма меньше 200 средних месячных заработных палат. Речь идет не о заработной плате самого заемщика, а о средних зарплатах либо по региону, либо по России в целом (если по каким-то причинам местные власти среднерегиональные зарплаты не вычисляют). Данные по зарплате будут браться не на день выдачи кредита, а за предыдущий год.

Плавающая ставка может увеличиваться, но не более чем на треть от первоначальной величины и не более чем на 4 п.п. В законе также учтена ситуация, если после повышения ставки заемщик будет испытывать финансовые трудности с ежемесячным платежом, который вырастет из-за повысившейся ставки. В этом случае срок кредита разрешается увеличить, но не более чем на 25% от того, что указан в первоначальном договоре кредитования.

Капремонт многоэтажек

С 1 сентября 2024 года заработает закон, согласно которому общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме сможет принять решение о проведении обследования технического состояния дома, включенного в региональную программу капитального ремонта. Нововведение позволит включить дом в программу досрочно.

«Оценка технического состояния многоквартирного дома может быть проведена на основании решения общего собрания собственников помещений в многоэтажке. Результаты оценки подлежат направлению в ответственный за реализацию региональной программы орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации и являются основанием для внесения изменений в указанную программу», — уточнили в пресс-службе «Дом.РФ».

Рекреационные объекты

С 1 сентября вступает в силу постановление правительства, определяющее перечень из 33 объектов, которые можно будет размещать на землях рекреационного назначения в составе земель особо охраняемых природных территорий. В их число входят гостиницы, элементы благоустройства, пункты проката и ремонта оборудования, лыжные и роллерные трассы, бассейны, аэрарии, сауны.

«Текущая редакция ст. 98 Земельного кодекса, действующая до 31 августа, содержит в себе существенно меньшее количество объектов, допустимых для размещения на рекреационных землях: к ним отнесены туристические базы, дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, детские и спортивные лагеря и другие аналогичные объекты. Значительное расширение количества объектов для рекреационной деятельности внесет большую определенность в регулирование земельных правоотношений, расширит возможности землепользователей в отношении земель рекреации и сократит количество возможных споров с госорганами», — отметил юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры».

Компенсации при ЧС

Недавно, 22 августа,  была увеличена сумма компенсаций гражданам, пострадавшим от разрушений или повреждений жилья в результате чрезвычайных ситуаций и природных катастроф. Теперь материальную помощь смогут получить даже те, у кого в собственности есть другое жилое помещение. Кроме того, размер компенсации за капитальный ремонт поврежденного имущества повышен до 9 тыс. руб. за квадратный метр.

«Теперь максимальная сумма компенсации за квадратный метр выросла с 7 тыс. до 9 тыс. руб. Новая сумма компенсации будет применяться к ситуациям, возникшим с 1 апреля 2024 года. Согласно новому постановлению, граждане, чье жилье было повреждено или полностью утрачено в результате ЧС, теперь могут рассчитывать на государственную помощь, даже если у них есть доля в общем имуществе другого пригодного для проживания помещения. Однако такая доля должна быть менее 18 кв. м на каждого члена семьи», — пояснила Юлия Верховцева.