Что будет с рынком новостроек после 1 июля. Прогнозы застройщиков.
Рассказываем, как изменятся спрос, цены и темпы выхода новых жилых проектов на рынок Московского региона после завершения госпрограммы субсидирования ипотеки на новостройки.
С 1 июля 2024 года завершается действие программы льготной ипотеки («Господдержка-2020»), которая была введена в качестве антикризисной меры в 2020 году. По мнению Банка России, программа исчерпала себя, а для столичных регионов стала почти недоступна после изменения условий — снижения лимита до 6 млн руб. Девелоперы считают, что завершение программы может привести к временному снижению числа сделок и замедлению выхода новых проектов, однако падения цен на квартиры застройщики не прогнозируют.
Рассказываем, что, по мнению девелоперов, ждет рынок новостроек Московского региона.
О программе
Льготная ипотека на новостройки под 8% была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера поддержки строительной отрасли в пандемию. Изначально ставка по льготной ипотеке составляла 6,5%, а сама программа была рассчитана до ноября 2020 года. Позже действие программы несколько раз продлевалось, а ее основные параметры менялись (ставка, суммы кредитов, первоначальный взнос). С декабря 2023 года изменились основные параметры программы — был увеличен с 20% до 30% размер первого взноса, а максимальный размер кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти снизился с 12 млн до 6 млн руб. Таким образом, для столичных регионов из-за высоких цен на новостройки программа стала практически неактуальной. Кроме того, воспользоваться программой можно теперь только один раз.
Снижение спроса неизбежно
После отмены льготной ипотеки столичные застройщики ожидают снижения активности покупателей. «В июле и августе мы ожидаем снижения спроса на первичное жилье на 30–35%. Рынку новостроек потребуется время на адаптацию к ситуации и продвижение новых жилых проектов. Но в этот период начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. Осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости», — прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования девелоперской группы компаний «Гранель» Татьяна Боева.
«Если же ситуация будет развиваться по пессимистичному сценарию и с июля ухудшатся условия по семейной программе, полностью отменится льготная ипотека, а IТ-ипотека для рынков Москвы и Петербурга будет ограничена, то количество ипотечных сделок может значительно снизиться, а спрос на первичном рынке имеет все шансы сократиться на 40% и даже больше. По оптимистичному сценарию, замедлить снижение покупательской активности может продление программы семейной ипотеки и модернизация льготной ипотеки под 8%. Это самые популярные программы, на которые в 2024 году приходилось 52% и 29% сделок соответственно», — рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
В целом отмена льготной ипотеки не означает исчезновения ипотеки как инструмента, особенно в сегментах жилья бизнес и премиум, подчеркнул акционер и председатель совета директоров BMS Development Group Сергей Болдырев. По его прогнозу, доля ипотечных сделок в целом по рынку снизится с рекордных 70–80% до стандартных 60–65%. «Однако существенно поддержат продажи собственные ипотечные программы застройщиков и совместные программы с банками. Условия по ним привлекательны для покупателей. В целом девелоперы будут искать новые оптимальные инструменты для сохранения уровня продаж и качества продукта», — считает Болдырев.
Стабилизирующим спрос фактором останется семейная ипотека (даже при изменении условий программы), а также IT-ипотека, отметила Татьяна Боева из ГК «Гранель». По ее мнению, также сохранится и траншевая ипотека, которая позволяет разделить кредит на несколько частей: первая часть кредита может быть небольшой, а основную сумму займа можно перенести еще в несколько траншей. В этом случае заемщик выигрывает время для продажи имеющегося жилья на вторичном рынке или отказа от съемного жилья.
«Несмотря на снижение числа сделок в июле, начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. И осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости», — уточнила Боева.