Что будет дальше с рынком недвижимости Северного Кипра? Мнение эксперта
Невероятный скачок цен на недвижимость на Северном Кипре — пожалуй, одна из самых обсуждаемых тем среди инвесторов со всего мира в 2023 году. Кто-то считает, что покупать квартиры на Северном Кипре уже поздно, кто-то — что еще только начало развития рынка, и цены будут расти дальше, кто-то вообще считает, что на рынке сформировался «мыльный пузырь», который вот-вот лопнет. За экспертным мнением по всем этим догадкам мы обратились за комментарием к основателю и директору Proxy Investment Ltd. Мустафе Гурцафер.
«Иностранные инвестиции «утекают» на Северный Кипр». Все о ценах и предложении на рынке
— Расскажите о ситуации на рынке недвижимости Северного Кипра сейчас — насколько верны слухи о том, что «мыльный пузырь» лопнул?
— Рынок недвижимости на Северном Кипре в последние несколько месяцев действительно трансформировался. Сейчас мы видим растущее количество предложения на рынке, что позволяет покупателям уже выбирать из существующих вариантов. При этом в продажах ситуация выглядит так же, как и в начале 2023 года, — спрос все еще довольно высок. Если открыть статистику продаж крупных застройщиков, то можно увидеть, что почти все квартиры проданы. Один топовых застройщиков региона осенью сделал рекордные продажи в своем новом проекте. Несмотря на то, что это проект на 2300 квартир — самый большой на Северном Кипре — они не просто поддерживают уровень продаж, но и увеличили его.
С другой стороны, есть маленькие строительные компании, которые не показывают таких успехов, и это понятно — они зашли на рынок с огромной конкуренцией, и возможностей соревноваться за покупателя с крупными игроками рынка у них просто нет. Вот такие проекты — на 50 квартир от неизвестного застройщика — продаются действительно трудно.
Что же касается «мыльного пузыря» на рынке — то, на мой взгляд, это не более, чем слухи от конкурентов из других стран. Тех стран, откуда «утекают» иностранные инвестиции на Северный Кипр.
Справедливости ради следует сказать, что текущая ситуация на рынке аренды нестабильна. Потому что на рынке появилось много готовых квартир, владельцы которых готовы сдавать их в аренду. В результате конкуренция возросла, и не все квартиры успешно сдаются и приносят доход в обещанные 15% годовых – а, скорее, в 10%. Например, у одного из застройщиков была действительно успешная система аренды и обслуживания, уже было построено 4000 квартир, и он выводит на рынок еще 3000 квартир – вы думаете, легко ли найти арендаторов на такое количество жилья? Клиенты, сдававшие жилье в аренду, все равно приезжают на остров, но отдают предпочтение более роскошным или престижным проектам. В заключение новым инвесторам придется тщательно выбирать, какой проект они выберут.
Именно поэтому очень сложно удержать показатель ROI на одном уровне (ROI — финансовый коэффициент, характеризующий уровень рентабельности или убыточности чего-либо — прим. ред.). Если раньше мы говорили о прибыли от покупки недвижимости на Северном Кипре в размере 12-15% годовых, то сейчас все чаще можно получить 8-10%. Однако есть управляющие компании, которые предоставляют своим клиентам расширенный сервис, и им удается преодолеть этот порог.
Резюмируя, хочу сказать, что здоровая конкуренция привела к качественному повышению уровня услуг и сервиса на рынке недвижимости Северного Кипра. И это однозначно положительная тенденция, которая ведет к развитию рынка.
— Выросли или упали цены на недвижимость Северного Кипра в последнее время? Какой сейчас минимальный «порог входа» на рынок для инвестора?
— В начале 2023 года цены на недвижимость сильно выросли. Хотя это было отлично для людей, которые инвестировали в местную недвижимость несколько лет назад, компании решили держать такой рост под контролем, чтобы не потерять часть активов из своего портфеля. Как это происходит? Когда они анонсируют новый проект, цены на этапе строительства лишь немного выше тех, которые объявлялись в предыдущих проектах. Однако нужно понимать, что игроки рынка — риелторы и девелоперы — четко контролируют этот процесс, чтобы поддерживать рентабельность инвестиций на уровне 10–12% и прирост капитала на уровне 40–50% на этапе строительства. В основе всего – грамотное регулирование спроса и предложения.
Все еще много способов заработать на квартирах на Северном Кипре. Один из них — это купить квартиру и сдать в аренду, и вернуть свои деньги за 10 лет. Другой вариант — купить новостройку на ранней стадии строительства, и продать квартиру уже позже, зарабатывая около 50%. Для того, чтобы поддерживать доходность от перепродаж, застройщики сохраняют цены стабильными. Это стратегия, которая инициирована несколькими лидирующими компаниями. И я считаю, что это правильно, потому что если они будут продолжать разгонять цены, то у нас не будет никакой разницы с другими странами. В итоге покупатели не захотят приезжать на Северный Кипр, потому что цены будут такие же, как и в Париже.
Игроки рынка понимают свои преимущества, поэтому они удерживают наш рынок интересным для покупателя. Именно поэтому лимитированный рост цен соблюдают все компании с момента предпродаж до готовности проектов. К примеру, компания, которая начала строить недавно, увеличила начальные цены не более, чем на 10-15% относительно их предыдущего проекта. И поэтому инвесторы смогут заработать после перепродажи.
Что же о ценах, то если инвестор приходит сейчас на рынок Северного Кипра, то он должен рассчитывать на 95,000 фунтов за квартиру-студию. Максимальный уровень цен на студии — 180,000 фунтов. Недавно мы продали квартиру-студию за 187,000 фунтов, но это была часть отеля с предоставлением полного сервиса и всеми услугами по управлению этим объектом. Инвестор должен понимать, за что он платит 187,000 фунтов — это будет студия в отеле, в супер крутом расположении в 30 метрах от моря ( где сама земля стоит дорого), с полным пакетом всех услуг. В среднем же квартира-студиия на Северном Кипре сейчас стоит около 120,000 фунтов.
— Изменился ли профиль покупателя?
— Да, профиль покупателя в последнее время действительно изменился, и в основном изменения коснулись географии стран, из которых приходят инвесторы. Сейчас инвесторов среднего класса из стран Восточной Европы гораздо меньше, зато все больше покупателей приезжает из стран Евросоюза: Польши, Германии, Литвы. Например, инвестор из Литвы недавно купил 90 квартир в новом проекте. Также значительную часть рынка составляют покупатели из Швеции и Норвегии. Меньше всего покупателей приезжает из Италии и Франции. Все это неудивительно, ведь стоимость недвижимости на Северном Кипре по-прежнему доступна для людей из европейского среднего класса.
Наметилась еще одна интересная тенденция — бизнесмены из России и Украины, которые зарабатывают более $5,000,000-10,000,000, покупают прям целыми проектами или домами. Они приезжают, чтобы купить половину проекта в начале строительства, и потом перепродать этот проект на этапе ввода в эксплуатацию. Есть часть инвесторов, которые покупают не дома, а большие участки земли, понимая перспективность рынка.
Рынок приходит к регуляции, а значит, и стабилизации
— Какие важные нововведения случились на рынке Северного Кипре в 2023 году?
— В этом году строительная отрасль на Северном Кипре переживает настоящий бум роста и развития. Мы видим постоянно увеличивающееся количество строительных компаний, растущую конкуренцию, а значит, и повышение качества строительства. Здесь появляются современные жилые комплексы, которые по внутреннему и внешнему оформлению не уступают новейшим комплексам по всему миру, открываются компании со всем спектром услуг по управлению недвижимости, растет количество объектов инфраструктуры. Строительный бизнес на Северном Кипре стал очень выгодным вложением денег, и инвесторы по всему миру это поняли. Как итог, растущее количество предложения сформировало на рынке ситуацию, когда предложение превышает спрос. Однако это не значит, что спрос на недвижимость упал — по аналитике нашей компании спрос покупателей остался примерно на том же уровне, что и в начале года (с незначительным ростом).
Однако такой рост количества новых строительных компаний привел к некоторому хаосу на рынке – нет единых строительных норм, единых правил работы с клиентами, единой системы продажи объектов. Поэтому стала очевидной проблема недостаточного правового регулирования данной отрасли. Поэтому в этом году государство решило ввести новые законы, которые направлены на стабилизацию строительной отрасли и защиту покупателей в будущем. Например, недавно вышел указ, согласно которому иностранец не может сам открыть строительную компанию или быть застройщиком на острове — акционеры должны быть на 100% киприотами. До этого иностранный инвестор мог найти кипрского партнера на 51% долю компании и сформировать девелоперскую компанию. Все это могло привести к тому, что при любой, даже незначительной проблеме, иностранец мог просто закрыть компанию и уйти. И никто не смог вернуть деньги акционерам, уже вложившимся в этот проект.
Сейчас ситуация в корне изменилась, и это, безусловно, положительная тенденция. Потому что это сделает строительную сферу более надежной, где каждый строитель дорожит своим именем и репутацией, так как он постоянно живет здесь.
Похожая ситуация складывается и с агентствами недвижимости. Открыть агентство недвижимости, по факту, может любой человек — достаточно иметь аккаунт в соцсетях и телефон. Может, не всегда это будет правильно или по закону, но все, кто хочет продавать недвижимость, могут начинать работать, даже не имея никакого опыта. При этом не важно, откуда они приехали и давно ли на острове живут. В итоге некомпетентность сотрудников и незнание элементарных законов страны приводит к серьезным ошибкам, и, как следствие, потере денег клиентами. В итоге такие компании очень негативно влияют на репутацию всей отрасли.
Как директор агентства недвижимости, я заинтересован в создании хорошей репутации риелтора и сосредоточен на том, чтобы клиенты точно знали, что они покупают, и чтобы их инвестиции были успешными. Не только ради прибыли, но и из любви, которую я несу к своей стране. Каждый иностранец, довольный своими инвестициями, будет положительно передавать свой опыт пребывания в нашей стране и развивать его дальше. Однако мы видели, что иностранные компании по недвижимости из-за неопытности и некомпетентности или недостаточного анализа рынка не помогали своим клиентам, а создавали дополнительные проблемы.
Все это оказывает резкое негативное влияние на репутацию всей отрасли. Именно поэтому Ассоциация застройщиков и Ассоциация риэлторов Северного Кипра совместно с правительством активно работают над созданием законодательства и в этой сфере.
— Можно ли сделать какой-то прогноз: чего ожидать от ситуации на рынке недвижимости Северного Кипра?
— Очевидно, что рынок стабилизируется, и в дальнейшем цены на недвижимость будут здорово расти, но наибольшей популярностью будут пользоваться покупка готового объекта и продажа в готовом виде. Открытие нового аэропорта значительно увеличит количество приезжающих туристов, и благодаря недавней статье Forbes, в которой упоминается Северный Кипр в 2024 году, я уверен, что будущее будет еще лучше. В следующем году мы увидим больше дисциплины в строительной отрасли: больше правил, больше законов. Прежде всего, благодаря более строгому и структурированному регулированию покупатели получат более безопасную инвестиционную среду.