Центробанк свой ход сделал. Банки повышают ставки. Чего ждать покупателям?

С момента резкого повышения ключевой ставки Банком РФ уже прошла неделя. Обычно ужесточение регулятором денежной политики сразу сказывается на ключевых параметрах рынка недвижимости. Мы опросили экспертов о том, как изменилась ситуация и как она будет меняться в дальнейшем.

Впереди паровоза

«Газпромбанк», «Росбанк» и банк «Уралсиб» уже отреагировали и подняли ставки по своим ипотечным программам вслед за ставкой рефинансирования. Энергичней всех оказался «Газпромбанк», увеличив стоимость рефинансирования ипотеки до 12,3% годовых, а на приобретение квартир по программе реновации аж до 12,5%. Впрочем, с его долей на рынке в пределах 3% и специфичным составом клиентов ничего иного и не ожидалось.

Остальные финансовые организации пока выжидают. Скорее всего, они ждут реакции Сбера, который занимает половину рынка и определяет уровень ставок не только на рынке ипотеки, но и на всех остальных направлениях кредитования. Теоретически, банк может себе позволить оставить и действующие условия по программам, но вряд ли пойдет наперекор регулятору и повысит ставки исходя из собственных расчетов.

«Поскольку часть банков уже среагировала на рост ключевой и подняла ставки в рамках ее увеличения – на 0,5-1 п.п., полагаем что остальные также будут придерживаться этого уровня», – говорит Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

По мнению Александра Савельева, сооснователя VIRA, этот диапазон будет несколько выше: «Ставки повысятся на 1-1,5%. Поднимать выше смысла нет, никто не будет брать дорогие кредиты».

А Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development, не столь оптимистичен: «Ипотечные ставки напрямую зависят от изменения ставки Центрального банка. При этом повышение может составить примерно 2-3%».

На фоне общего снижения спроса по всем категориям недвижимости значительное увеличение стоимости кредитов приведет к многочисленным отказам по сделкам, что может обрушить рынок в одно мгновение. Правда, в том случае, если национальная валюта продолжит свою победную девальвацию выше моральных 100 рублей за доллар, то никто уже не будет обращать внимания на ставки по кредитам.

Стоимость аренды уже растет

Но тем, у кого нет сбережений, бояться девальвации незачем. Они рассчитывают свои силы, опираясь на размер ежемесячного платежа. И если он вырастет, то могут отложить свои планы на потом или вообще отказаться от покупки квартиры. Повышение ставки даже на 1% приводит к росту затрат на несколько тысяч рублей. Часто им просто неоткуда взяться.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, предупреждает: «Если учесть, что кредиты как ипотечные, так и проектного финансирования подорожают, а уровень доходов покупателей останется практически неизменным, то последует сокращение платежеспособного спроса. При таких изменениях ключевой ставки последующие повышения ставок не будут слишком резкими, но негативная тенденция будет прослеживаться».

«По нашей статистике, переходный период длится около двух месяцев. Затем рынок привыкает к новым вводным и стабилизируется. Соответственно, в момент ожидания увеличения ипотечных ставок мы наблюдаем активизацию спроса, который закономерно откатывается назад после повышения», – успокаивает Алексей Лысенко, директор по продажам Группы Аквилон.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, оперирует конкретными данными: «Это очень чувствительная мера, которая может привести к падению спроса на недвижимость минимум на 10%».

Может показаться, что падение спроса ожидает только вторичный рынок. Потому что увеличение ключевой ставки не отражается на льготных государственных ипотечных программах для покупки нового жилья. Но эти две категории взаимосвязаны. Не продав имеющуюся недвижимость, невозможно купить квартиру в новостройке.

Кроме того, снижение спроса на вторичное жилье повлечет за собой снижение его стоимости. Это неизбежно отразится на первичном рынке, где усилится падение спроса из-за еще большего увеличения разницы в ценах между «первичкой» и «вторичкой» и последующего за этим оттока покупателей. Часть из них пойдет на вторичный рынок, а остальные – искать аренду.

Но не все с этим согласны. Например, Олег Егорушкин, руководитель направления ипотечного кредитования компании «Риверхаус», видит будущее новостроек безоблачным: «Ожидание роста ипотечных ставок в ближайшем будущем, скорее всего, будет стимулировать спрос на недвижимость, так как заемщики будут стараться получить ипотечный кредит на более выгодных условиях до пересмотра их коммерческими банками».

А руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко полон оптимизма: «Повышение ключевой ставки ЦБ впервые за долгое время приведет к всплеску спроса на кредиты. Это абсолютно типичная ситуация для рынка: люди, опасаясь, что жилье станет еще более недоступным, спешат его купить. Но в целом развитие событий будет зависеть от дальнейших решений Центробанка: если движение ключевой ставки вверх остановится, спрос пойдет на спад».

Плачут или платят?

В более дорогих сегментах недвижимости действия Центробанка тоже расстроили покупателей, которые, как никто другой, умеют считать деньги. Вопреки стереотипам, обеспеченные люди практически всегда предпочитают использовать для покупки недвижимости ипотеку, потому что понимают, насколько обесцениваются деньги спустя годы.

Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», обратившая внимание, что покупатели квартир бизнес-класса больше пользуются обычными ипотечными программами, а не льготными, уверена: «В бизнес-классе может быть откат спроса. Сейчас доля ипотеки в бизнес-классе составляет 72% (+4% за месяц, –2% за год), в комфорт-классе – 81,5% (+8% за месяц, –4% за год)».

Покупатели элитной недвижимости также использует ипотеку, но здесь есть своя специфика. Все сделки, суммы которых превышают 10 тыс. долларов, на контроле у государства. Банки, которые в случае чего не хотят оставаться крайними, предпочитают не заморачиваться проверками и могут сразу заблокировать такой перевод от покупателя к продавцу.

Даже если происхождение финансов можно доказать, обладатели крупных сумм не стремятся их демонстрировать фискальным органам. А различные неплательщики налогов и прочие коррупционеры вообще полюбили ипотеку как средство для «отмыва» денег. Просто теперь им это будет обходиться немного дороже.

Игорь Егоров, директор по развитию NF Group, раскрывает тайну: «В элитном секторе количество ипотечных сделок не так велико и всегда несет вторичный характер. Это связано с тем, что многим покупателям сложно вложить крупную денежную сумму и/или показать справку о высоком доходе. В связи с этим они берут ипотеку и закрывают ее большими платежами в течение 1-1,5 лет и тем самым избегают огромных рисков со стороны проверки Федеральной службой по финансовому мониторингу.

Учитывая, что Центробанк в повышении ставок останавливаться не собирается, потенциальным заемщикам желательно поторопиться с выбором. Очень скоро ситуация на рынке недвижимости будет полностью идентична рынку автомобильному. Еще вчера за приличную иномарку нужно было отдать сумму, за которую сегодня приходится покупать китайские «жигули». Потому что ехать на чем-то нужно.