ЦБ ужесточил требования к ипотеке с низким взносом. Чем это грозит

С 1 декабря Банк России ужесточил требования к ипотеке с первоначальным взносом ниже 10%. Это касается кредитов, которые банки выдают на покупку новостроек. Вместе с экспертами объясняем, что это значит для покупателя строящегося жилья.

Что изменилось

В марте регулятор отменил все надбавки по кредитам по договорам долевого участия (ДДУ), чтобы поддержать банковский сектор и жилищное строительство. При этом сами банки почти не выдавали кредиты с низким первоначальным взносом. По оценкам ЦБ, их доля во втором квартале 2022 года составила 0,3% против 2,6% кварталом ранее.

Однако в последние месяцы строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса, в том числе в рассрочку, несмотря на риски таких выдач, отметили в ЦБ. «При этом исторические данные банков показывают, что заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска», — пояснил регулятор.

В случае роста доли кредитов без первоначального взноса кредитные портфели банков будут более уязвимы к возможным шокам. Чтобы снизить риски, ЦБ устанавливает ограничения на такие кредиты. Так, с 1 декабря вводится надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, которые предоставляют по ДДУ с первоначальным взносом не выше 10%. Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН).

Это позволит ограничить практику предоставления кредитов без первоначального взноса и обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе, считают в ЦБ.

Что это значит для покупателя новостроек

После введения требований по надбавкам заемщикам с низким первоначальным взносом будет сложнее получить ипотеку на новостройки, поскольку выдача таких кредитов банкам будет обходиться дороже. «После вступления в действие повышенных надбавок, выдача ипотечного кредита с низким первоначальным взносом по ДДУ будет сильнее отражаться на капитале банка. Под каждый такой выданный кредит теперь надо будет создавать больший резерв», — пояснил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Поэтому стоит ожидать, что заемщикам станет сложнее получить кредит на таких условиях», — добавил аналитик.

Банки будут сокращать выдачи с первоначальным взносом менее 10% и/или повышать ставки по таким кредитам, добавила директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Поэтому заемщики, не имеющие средств на взнос более 10% от стоимости жилья, не смогут оформить кредит либо будут платить повышенную ставку», — сказала эксперт.

Если в качестве первого взноса заемщики будут использовать потребительский кредит, то их долговая нагрузка будет высокой, как и риск допущения просрочек и, как следствие, потери купленного жилья, добавила представитель АКРА.

С одной стороны, ужесточение требований ЦБ будет способствовать дальнейшему замедлению спроса на ипотеку, особенно на фоне ограничения практики выдачи «ипотеки от застройщика» под околонулевую ставку, отметила Ирина Носова. С другой стороны, принятые меры ограничат практики, которые могли бы привести к росту рисков в банковской системе, и сделают его рост более здоровым, добавил Игорь Додонов.