Без поблажек: почему изменились условия по льготной ипотеке

Правительство РФ установило единые ставки по льготным ипотечным продуктам с 20 сентября. Все скидки на ставки отменены, а первоначальный взнос по ипотеке не может быть ниже 20,1% по льготным программам. Минимальные ставки по льготной ипотеке уже увеличились у ведущих банков РФ. Обязательное дополнительное условие — оформление страхования жизни и здоровья. Дальнейший рост минимальных ставок не исключен в связи с вероятным увеличением ключевой ставки ЦБ РФ. В ситуации на рынке ипотечного кредитования разбирались «Известия».

Ничего неожиданного

Ответ банков на решение правительства вполне предсказуем, считает руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман.

— Новые ограничения — повышенный первоначальный взнос и новые ставки — необходимы финансовым организациям для снижения рисков. Задолженность по ипотечному жилищному кредитованию на 1 августа составила 15,646 трлн рублей, и тренд восходящий. При этом просроченную задолженность, в том числе за счет непопулярных мер, пока удается удержать на отметке 56,68 млрд рублей, темп прироста просрочки — 3% год к году, — говорит аналитик.

По мнению заместителя директора Банковского института развития Юлии Макаренко, ситуация осложняется тем, что обремененные ипотечными кредитами россияне берут второй, третий и далее займы, в том числе для погашения других задолженностей. Растет нагрузка на семейные бюджеты.

— Скорее всего, в ближайшем будущем повысят ставки все банки, также включенные в госпрограмму по льготному ипотечному кредитованию, — прогнозирует Юлия Макаренко.

Тренд на замедление

— На этом фоне следует ожидать ощутимое снижение объема ипотечных выдач на первичном рынке в ближайшие месяцы, где доминирующую роль как раз играют льготные госпрограммы. Правда, несколько смягчить ситуацию может увеличение скидок или предоставление других каких-то бонусов покупателям первичной недвижимости со стороны застройщиков, — говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

По словам эксперта, рост рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ, ужесточение условий по льготным госпрограммам, а также повышение с 1 октября макронадбавок по ипотеке с низким первоначальным взносом и выдаваемой заемщикам с высокой долговой нагрузкой приведут к заметному сокращению ежемесячных ипотечных выдач в стране до конца года, возможно, на 15–20% по отношению к средним значениям летних месяцев.

— Тем не менее по итогам всего 2023 года ипотечный портфель российских банков может расшириться на значительные 18–19%. Делать прогнозы на следующий год сложно, учитывая по-прежнему непростую ситуацию в экономике и большое число других факторов неопределенности (геополитика, монетарная политика ЦБ и др.), — приводит данные эксперт.

Игорь Додонов прогнозирует замедление темпов прироста ипотечных портфелей российских банков в 2024 году до 10–11%.

Инфошум

Фактически для заемщиков мало что изменилось, полагает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— Повышение ключевой ставки ЦБ не затронуло программы льготной государственной ипотеки, а также семейной ипотеки. Там по-прежнему останутся 8 и 6% соответственно, ведь эти проценты закреплены отдельным документом. Разницу по этим программам банкам компенсирует государство. И президент недавно пообещал, что все эти программы будут сохранены, — отметил он.

По данным Тумина, в большинстве регионов России квартиры дорожают медленнее, чем растет стоимость аренды и ЖКХ.

— А потому даже если заемщик берет ипотеку по рыночным процентам, то всё равно остается в выигрыше, чем если бы пытался накопить, скажем, с помощью депозита. Так что, на мой взгляд, информационный шум по этому поводу не должен вызвать реального роста социальной напряженности, — заключает Тумин.

Кто первым встал

Отказываться от скидок приходится в связи с соответствующим решением правительства о повышении минимального размера первоначального взноса по ипотеке с господдержкой до 20%, поэтому повышение размера первоначального взноса по ним до 20,1% — это закономерный и ожидаемый шаг, оценивает ситуацию экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода.

— ЦБ РФ изменил требования к размеру минимального первоначального взноса по ипотечным программам, поэтому любой российский банк должен следовать новым требованиям регулятора. Важно, что по заявкам, которые были одобрены до 19 сентября включительно, кредитная организация сохранила прежние условия. И тут, кто успел оформить кредитный продукт, тот, как говорится, успел вовремя, — комментирует эксперт.

Кроме того, надо помнить, что скидка от банка — это обычно временная мера, часто сезонная.

— Поэтому рассчитывать, что она будет бессрочной, потребителям не надо, — считает Лобода.

С точки зрения эксперта, сейчас на рынке ипотеки наблюдается временное затишье.

— Те, кто гнался за дешевой ипотекой, мог выгодно приобрести недвижимость ранее. Сейчас же рынок предложений для потребителя не такой выгодный. Впрочем, не исключаем, что некоторые банки смогут предложить свои варианты привлекательных ставок по ипотеке, но будет это уже ближе к новогодним праздникам, — подытоживает Андрей Лобода.