Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков

Ставки по рыночным программам жилищного кредитования планомерно увеличиваются с конца мая. Это сказывается на размере ежемесячного платежа.

Банки продолжают повышать ставки по ипотеке — в начале июня об этом заявили крупные игроки, на неделе с 10 по 16 июня рост был отмечен еще в ряде банков. Вместе с экспертами разбираемся, как это сказывается на размере ежемесячного платежа и параметрах оформляемых кредитов.

Как банки повышали ставки

Раунд повышения рыночных ставок по ипотеке начался в конце мая. Весь предыдущий месяц изменения были единичными: ставки на 0,5 п.п. повысили всего два банка — Совкомбанк и «Уралсиб». Существенные корректировки условий по ипотечным программам начались на неделе с 27 мая по 2 июня — по данным «Дом.РФ», тогда ставки по рыночной ипотеке на новостройки и вторичное жилье на 1 п.п. повысили ВТБ (до 17,7% годовых) и Альфа-Банк (до 18,19%), повышение на 0,7 п.п. также отмечалось в УБРиР (до 17,7%).

На следующей неделе — с 3 по 9 июня — повышений было еще больше:

• в Сбербанке — на 1,5 п.п., до 18,2% на новостройки и 18,5% на вторичное жилье;
• в Альфа-Банке — на 2 п.п., до 20,19% по обеим программам;
• в Совкомбанке — на 0,5 п.п., до 18,49%;
• в банке «Санкт-Петербург» — на 0,99 п.п., до 16,99%.

На неделе с 10 по 16 июня ставки повысили еще четыре крупных банка:

• Промсвязьбанк — на 0,5 п.п., до 17,7% на новостройки и 17,6% на вторичное жилье;
• «Уралсиб» — на 1,3 п.п., до 18,99% по обеим программам;
• Московский кредитный банк — на 1,95 п.п., до 18,25% на новостройки и 18,45% на вторичку;
• Ак Барс Банк — на 1 п.п., до 17,6%.

Кроме того, с 17 июня ставки по ипотеке на 0,5 п.п. во второй раз подряд поднял ВТБ. Средневзвешенные ставки по ипотеке на новостройки и на вторичное жилье от банков из топ-20 по выдаче за месяц заметно выросли — по данным «Дом.РФ», на неделе с 13 по 19 мая это были 16,76% и 16,95% соответственно. На неделе с 10 по 16 июня — уже 18,18% и 18,37%.

Сколько приходится платить по рыночным ставкам

Вместе с тем даже уровень рыночных ставок в 16–17% годовых участники рынка характеризовали как запретительный. Размер ежемесячного платежа при такой ставке не позволяет обслуживать ипотечный кредит даже заемщикам с доходами выше среднего, обращают внимание эксперты.

По расчетам аналитиков «Домклик», средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке Москвы (без учета элитного сегмента) сейчас составляет 13,2 млн руб. При минимальном первом взносе (15,1%) при действующей рыночной ставке Сбербанка платеж по ипотеке на покупку такой квартиры составил бы порядка 200 тыс. руб. в месяц. В «Домклик» обращают внимание, что заемщики сейчас стараются предоставить больший взнос (статистика по январю — маю говорит о 31%). При таком взносе платеж будет ниже — 151,2 тыс. руб. в месяц. Если ориентироваться на комфортное соотношение ежемесячного платежа к доходу (30%), для обслуживания кредита с такими суммами расходов потребуется зарабатывать 666,3 тыс. и 506,7 тыс. руб. в месяц соответственно.

Участники рынка обращают внимание, что 30% — это то предельное соотношение платежа к доходам, при котором заемщику максимально комфортно платить по ипотеке. В реальности доля платежа может быть и выше — банки, которые всегда предельно строго оценивают риски возможных невыплат, чаще всего одобряют ипотеку при показателе порядка 60%. При такой доле в доходах заемщики из примера выше должны будут зарабатывать около 330 тыс. и 250 тыс. руб. в месяц соответственно.

Как меняется поведение заемщиков

«За прошедший год банки серьезно усилили кредитный скоринг клиентов. Зачастую они не выдают займы покупателям, оформляющим потребкредиты. Также банки стали отсекать клиентов, которые не могут официально подтвердить источник доходов. При этом большая часть клиентов вносят высокий первоначальный взнос (в среднем 25–30%), так как это обеспечивает более комфортную ставку, — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — В то же время по-прежнему свыше половины заемщиков оформляют ипотеку на 25–30 лет, чтобы сократить размер ежемесячных выплат. Но, как показывает практика, клиенты гасят кредиты в основном досрочно — за 7–10 лет».

Сейчас предельная долговая нагрузка не должна превышать 70% по всем кредитам, рассказывает руководитель отдела кредитования и партнерских программ PIONEER Юрий Никитчук. «Если говорить о соотношении платежа к доходу, то в среднем банки одобряют ипотеку с платежом не более 60% от дохода клиента. Можно также отметить, что требования банков на привлечение созаемщиков для одобрения ипотечной заявки увеличились по отношению к прошлому году минимум в два раза», — приводит данные эксперт.

Юрий Никитчук обращает внимание, что заемщики — клиенты застройщика стали вносить больший размер первого взноса, чем в прошлом году. В 2023-м это были порядка 33%, сейчас — 42%. «Это обусловлено тем, что клиенты хотят воспользоваться суммой кредита в рамках льготных программ, — поясняет эксперт. — Если же они не подпадают под условия, то стараются внести максимально возможный первоначальный взнос. Повышенный взнос позволяет сократить срок кредитования и размер переплаты, что становится приоритетным для многих покупателей новостроек».

О том, что банки практически не одобряют заявки на ипотеку при показателе долговой нагрузки в 80%, говорят и представители Level Group. Клиенты застройщика тоже увеличили средний размер первого взноса, рассказали в пресс-службе. «Это связано с повышением минимального первоначального взноса до 30% по программе с господдержкой в декабре 2023 года, а также снижением максимальной суммы до 6 млн руб., — объяснили там. — По этой же причине клиенты, которые не укладываются в 6 млн, теперь вынуждены брать потребкредит на недостающую сумму. Точной статистики по таким клиентам не ведется, но подобные обращения мы стали слышать гораздо чаще».