Ажиотаж уже начался: что будет дальше с ценами на аренду жилья в Москве

Этим летом традиционное затишье на рынке арендного жилья не наступило. Среди основных причин — ужесточение условий по льготной ипотеке, высокие ставки по рыночной ипотеке и несбывшиеся ожидания по снижению цен на квартиры.

Нетипично высокий для летнего сезона спрос привел к новому витку роста арендных ставок. По данным ЦИАН, сейчас ставки аренды на 40% выше, чем год назад, так что стандартную однушку можно снять за 61 тыс. руб., двушку — за 105 тыс. руб.

Вместе с экспертами разбираемся, почему спрос на съемные квартиры продолжает расти и что будет дальше со ставками.

Нетипично высокий для лета спрос

Этим летом, как и годом ранее, повышенный спрос на рынке долгосрочной аренды Москвы начался раньше обычного. Если в прежние годы активность арендаторов начинала расти в конце июля — начале августа, то теперь летнего затишья практически не было, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По оценкам «Инком-Недвижимости», в июне спрос на съемное жилье в столице увеличился по сравнению с маем и апрелем на 20%. В июле показатель продолжает расти — сейчас он примерно на 10% выше, чем год назад. По данным ЦИАН, число просмотров объявлений сейчас на 16% выше, чем в феврале-марте и сопоставимо с летом прошлого года. «Одной из особенностей этого года является то, что не было глубокого снижения активности потенциальных арендаторов в «межсезонье», — пояснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Эксперты из Est-a-Tet отмечают, что спрос в июле 2024 года выше показателя июля 2023 года сразу на 50%. «Если говорить про рынок аренды, то сейчас он достаточно активный. Июль демонстрируют не «летний» спрос, а возможно даже примерный уровень сентября. В целом, рынок аренды весь год показывает положительную динамику», — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Высокий спрос на съемные квартиры в Москве подтверждают аналитики сервиса «Домклик» Сбербанка. По их данным, в июле спрос остается на уровне начала года, при этом относительно прошлого года показатель вырос. «Это показывает и снижение количества объявлений, и рост цен в объявлениях», — рассказали в пресс-службе банка.

Среди основных причин повышенного спроса на аренду жилья эксперты указывают ужесточение условий по льготным ипотечным программам, высокий уровень ставок по рыночной ипотеке, а также несбывшиеся надежды на снижение цен на квартиры. «Катализирующим фактором данной ситуации является высокая ставка по ипотеке. Сейчас по-прежнему разница между ипотечной ставкой и стоимостью аренды соответствующей квартиры в некоторых районах почти в два раза», — отметила Юлия Дымова.

Летнее увеличение числа обращений объясняется тем, что многие стараются найти варианты до начала традиционного «высокого» сезона, добавила замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Число обращений заметно выросло в условиях дефицита предложения, отмечает эксперт. «Опыт прошлого года (когда в августе в некоторых локациях остался лишь крайне бедный выбор) дополнительно стимулирует арендаторов решать вопросы со съемным жильем до периода пикового спроса», — подтвердил Алексей Попов.

Среди причин нетипичного для лета спроса на съемное жилье эксперты также называют сохраняющийся тренд на возврат в столицу переехавших в другие страны и регионы, в том числе из-за сворачивания практики удаленной работы.

Предложение не успевает восстанавливаться

На фоне повышенного спроса предложение квартир под сдачу в Москве не успевает восстанавливаться. По данным «Инкома», в июле экспозиция лишь на 1,8% больше, чем в начале года, но на треть ниже, чем год назад. Арендное предложение пополняется медленно. Многие квартиранты продлевают договоры, опасаясь того, что не найдут альтернативу по адекватной цене, отмечает Оксана Полякова. Кроме того, пока нет массового выхода в аренду квартир, купленных в период ажиотажного спроса на первичном и вторичном рынках в 2023 года. «Поэтому говорить о восстановлении предложения рано. Оно не успевает накапливаться в условиях повышенного интереса арендаторов — наиболее дешевые лоты могут быть сданы буквально в течение нескольких часов», — отметила эксперт.

Предложение арендных квартир сейчас действительно ограничено, в экспозиции не так много хороших вариантов, и фонд квартир, которые поступали в аренду, не обновляется, подтверждает Юлия Дымова. «Многие арендаторы сейчас условно «сидят в очереди» в ожидании хорошего предложения. Снова можно наблюдать тенденцию, когда арендодатели становятся более требовательны к арендаторам и выбирают из нескольких кандидатов наиболее комфортных жильцов», — отметила она.

В целом последние пять лет внутригодовые циклы были заметны и для стоимости аренды квартир и для объема предложения, добавил Алексей Попов. По его словам, обычно число лотов всегда быстро снижалось в месяцы повышенного спроса, но затем восстанавливалось за следующие периоды с небольшой активностью арендаторов. «В этот раз ставки аренды в конце осени 2023 года расти перестали, тогда как объем предложения увеличился не так заметно (не в разы, как это было в 2020-2023 гг.), а лишь на 30%», — пояснил эксперт.

Аренда дорожает

В условиях нетипично высокого спроса и ограниченного выбора аренда квартир после нескольких месяцев стагнации снова начала дорожать. По данным ЦИАН, с ноября 2023-го по май 2024 года расценки почти не менялись. Показатель для однушек в это время колебался в узком диапазоне от 55 тыс. до 58 тыс. руб. Но за последние шесть недель ставки увеличились на 10% для однушек и на 12% для двухкомнатных квартир, отметил руководитель «Циан.Аналитики». «Сейчас ставки аренды на 40% выше, чем год назад. Стандартную однушку (+39% за год) можно снять за 61 тыс. руб., двушку — за 105 тыс. руб. (+41% за год)», — привел цифры эксперт.

По оценкам Est-a-Tet, арендные ставки с начала года выросли в среднем на 20%, а по некоторым объектам — даже на 50%. «Средняя стоимость однокомнатной квартиры в сегменте «комфорт» приближается к 50 тыс. руб. Если говорить про полноценные двухкомнатные квартиры, то ставка по аренде составляет в среднем 60-70 тыс. руб.», — рассказала Юлия Дымова.

В «Домклик» отмечают более сдержанный рост арендных ставок в Москве — на уровне 5% с начала года. В «Инкоме» средний рост ставок также оценили в 5% с начала года. По их данным, однушка сейчас сдается в среднем за 49,6 тыс. руб., а двушка — за 67,8 тыс. руб.

Что будет дальше

По мнению экспертов, до конца лета на рынке арендного жилья Москвы сохранится повышенный спрос, а ставки продолжат расти.

«В августе возможен новый виток роста цен, поскольку всегда в это время происходит рост деловой активности. И если необходимо снять жилье, лучше делать это сейчас, так как ближе к августу вариантов, вероятно, будет еще меньше, а цены могут повыситься в случае роста спроса», — говорит замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость». По ее словам, обычно «высокий сезон» на рынке найма длится до октября–ноября. «В этом году прогнозировать сложно: хоть колебания спроса и были, но затишья со стороны нанимателей не наблюдалось ни зимой, ни весной», — отметила эксперт.

Дальнейшее увеличение спроса на съемные квартиры ждет директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. «В августе, как правило, спрос активизируется — это стандартно для данного сезона на рынке аренды. В предложении локально мы видим вымывание объема, и как следствие возможен рост ставок», — допустила эксперт. Однако многие арендаторы (например, студенты), которые не будут готовы к новым ставкам могут начать рассматривать Новую Москву или область с учетом транспортных возможностей МЦД. «Судя по темпам роста ставок в июне-июле — ажиотаж уже начался. Схожие темпы мы ожидаем и в августе примерно на уровне 10-12% к текущим уровням», — заключил Алексей Попов.