Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

При приобретении недвижимости покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьёзность намерений. Казалось бы, всё просто: внесли — и можно спокойно готовиться к сделке. На самом деле в процессе множество нюансов. Не зная их, можно потерять деньги, нервы и время.

Рассказываем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и что делать, если задаток не отдают.

Задаток и аванс: в чем разница

Задаток — это обязательство

Задаток — это некоторая денежная сумма, которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.

Важно:
Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора, нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Вернуть задаток можно только при определённых условиях.

1. Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают.
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают.
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере. 

Аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.

Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.

Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не даёт никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены в том, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернёт «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Пример:
Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. Поэтому в итоге купил квартиру по завышенной цене.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платёж похож на задаток, но в нём можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платёж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чём договорились, тогда как задаток или не возвращается, или возвращается в двойном размере.

Обеспечительный платёж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.

Обеспечительный платёж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж

Если вы всерьёз готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платёж.

Если ситуация не совсем определённая и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если всё-таки решили использовать «аванс», помните: он не даёт никаких гарантий.

Как оформить соглашение о задатке

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть. 

Что обязательно должно быть в соглашении о задатке

• Паспортные данные сторон.
• Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных.
• Сумма и срок, на который вносится задаток. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок.
• Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке, и прочее.
• Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается.
• Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
• Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
• Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
• Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
• И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несёт расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы, и как это компенсируется.

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально все конкретизировать.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.

Пример:
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.

Что нужно сделать перед внесением задатка

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты.

Средний размер задатка

В среднем в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесёте, тем лучше. 

Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская, оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платёж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счёт того, что берут «авансы» за квартиру.

Пример:
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей 1 млн рублей, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. 
На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределённый срок.

Нужна ли расписка о передаче денег

Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

• Паспортные данные сторон.
• Сумма задатка.
• На основании чего происходит передача денег.
• Дата.
• Подпись продавца — такая же, как в паспорте.

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Что делать, если задаток не отдают

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно и покупатель действительно не несёт ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.