Арктическая ипотека: как новая программа изменит жизнь в Заполярье

Стабильная поддержка спроса на жилье в Заполярье позволит девелоперам строить длительные планы по выходу в эти регионы, что обеспечит рост объема предложения качественного жилья и поддержит спрос среди покупателей квартир.

Ставка в 2% по льготной дальневосточной и арктической ипотеке останется неизменной до окончания срока действия этой программы — до 2030 года. Такое заявление сделал президент России Владимир Путин во время своего выступления на пленарной сессии в рамках Восточного экономического форума.

«Дальневосточная и арктическая ипотека остается мощным стимулом привлечения новых и удержания существующих жителей на Дальнем Востоке и в Арктике. Мы будем стоять намертво для того, чтобы условия дальневосточной и арктической ипотеки не менялись в худшую сторону», — заявил глава Минвостокразвития Алексей Чекунков в эфире телеканала «Россия-24». Стабильная поддержка спроса на жилье в Заполярье позволит девелоперам строить длительные планы по выходу в эти регионы с новыми проектами. А это обеспечит рост объема предложения качественного жилья, поддержит спрос на него среди местных жителей и сможет привлечь на север страны население из других регионов России, считают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

На Восточном экономическом форуме было уделено много внимания развитию регионов Дальнего Востока, говорили и о развитии Арктики. Вместе с экспертами разбираемся, как арктическая ипотека может повлиять на развитие рынка жилья, какие регионы Заполярья самые привлекательные, а также как госпрограмма повлияет на спрос и цены на новостройки.

Арктическая ипотека

Арктическая ипотека под 2% была запущена в декабре 2023 года и является одной из самых новых госпрограмм поддержки спроса на жилье. Она стала логическим продолжением дальневосточной ипотеки (действует с 2019 года), которая уже захватывала некоторые регионы российского Заполярья и была распространена на оставшиеся.

Читайте подробнее об условиях программы арктической ипотеки в материале «РБК-Недвижимости».

В «Дом.РФ», который является оператором программы арктической ипотеки, не смогли представить актуальные данные по выдаче жилищных кредитов в рамках госпрограммы. В пресс-службе «Дом.РФ» пояснил «РБК-Недвижимости», что оператор госпрограммы не ведет подсчет отдельно по арктической ипотеке (только совместно с дальневосточной) и актуальные цифры есть лишь за первые три месяца 2024 года.

Такие данные имеются в распоряжении Росреестра. По данным статистического ведомства (на 30 августа), с начала действия арктической программы (декабрь 2023 года) в рамках программы зарегистрировано 5079 ипотек (из них более 80% приходится на сделки купли-продажи).

Безусловными лидерами в рамках программы, по подсчетам Росреестра, стали Архангельская область и Ненецкий автономный округ с показателем 2770 ипотек. На втором месте — Красноярский край (1197). Третье место поделили Ямало-Ненецкий автономный округ и Мурманская область, где зарегистрировано примерно одинаковое количество ипотек — 440 и 437 соответственно. На четвертом — Республика Карелия (220). Завершает список Республика Коми с показателем 15 ипотек

В июле 2024 года дальневосточная и арктическая ипотека вышла на второе место среди других льготных программ по количеству выданных Сбербанком ипотечных кредитов в России, уступив лишь семейной ипотеке. Количество выдач банком по этой программе в июле 2024 года повторило рекорд декабря прошлого года и составило 3,8 тыс

Девелоперы выходят в Арктику

Распространение льготной ипотеки под 2% на регионы за полярным кругом уже привлекло крупных застройщиков. В конце августа ГК «Самолет» объявила о старте строительства своего первого проекта в Арктике — «Кольские Огни» в городе Кола Мурманской области. Квартал рассчитан на более чем 1,5 тыс. семей, а общая площадь жилого фонда превысит 90 тыс. кв. м, также здесь будут школа и детский сад. «Главными особенностями нового жилого квартала станут монолитные дома, устойчивые к изменению климата, низкая плотность застройки при наличии всей необходимой для жизни социальной и коммерческой инфраструктуры, а также современное благоустройство дворов. Это первый за 30 лет проект такого масштаба, который реализуется частным девелопером в Заполярье», — подчеркнул член совета директоров ГК «Самолет» Александр Прыгунков.

«Это новая жизнь для всей Мурманской агломерации, в которую входит и город Кола. Это новая веха, первый со времен Советского Союза микрорайон, где квартиры выйдут в открытую продажу. Это только начало масштабного строительства, который мы запланировали с нашими партнерами из компании «Самолет». Сегодня мы дали старт, а дальше будем идти и по другим площадкам, по другим микрорайонам. И это, конечно, радикально изменит качество жизни», — сказал губернатор Мурманской области Андрей Чибис.

Всего, по данным Минстроя Мурманской области, в ближайшие десять лет в регионе планируется построить порядка 1 млн кв. м жилья. На строительство 600 тыс. кв. м уже заключены договоры с крупными федеральными застройщиками, в их числе «Самолет», GloraX и «Трансстройдевелопмент».

Архангельская область также активно привлекает застройщиков. О планах выйти в этот регион уже заявила ГК «Самолет», которая планирует вложить в жилые проекты около 15 млрд руб. Здесь ведется более активное строительство, есть и местные крупные застройщики — группа «Аквилон».

Помимо льготной ипотеки, застройщиков привлекают в регион и различные льготы. Статус резидента АЗРФ дает налоговые льготы и административную поддержку для инвесторов, упрощается стартовый этап в реализации проекта и снижается стоимость строительства, а вместе с этим — стоимость конечного квадратного метра, пояснили «РБК-Недвижимости» в Минстрое Мурманской области.

Основные проблемы регионов Заполярья

Суровый климат, моногорода, отсутствие современной инфраструктуры и качественного жилья не делают районы за полярным кругом привлекательными для жизни. В основном это регионы с убывающим населением. Нового строительства девелоперы не вели во многих этих регионах, так как просто не видели реального спроса. Если эти проблемы не будут решены, то через какое-то время люди просто разъедутся.

В целом объем жилищного строительства в Арктике оценивался в три раза ниже, чем в среднем по стране до начала ввода арктической ипотеки на этих территориях. Распространение ипотеки под 2% на эти регионы должна стать одной из эффективных мер, которая повлияет на улучшение демографической ситуации и сокращение оттока населения из Заполярья.

Самые перспективные рынки жилья в Заполярье

Перечень перспективных населенных пунктов уже в общих чертах понятен: есть поручение президента России Владимира Путина по разработке мастер-планов 16 агломераций Арктической зоны, отмечает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.

• В Мурманской области это собственно Мурманская агломерация, включающая в себя ЗАТО Североморск, Кировско-Апатитская агломерация и Мончегорская агломерация;
• в Карелии — Кемско-Беломорская агломерация;
• в Архангельской области и Ненецком автономном округе (НАО) — Архангельская агломерация и агломерация Нарьян-Мар;
• в Ямало-Ненецком автономном округе (ЯНАО) — Новый Уренгой, Ноябрьск, Салехард;
• в Коми — агломерация Воркуты;
• в Красноярском крае — Норильск, Дудинка, Диксон;
• в Якутии — Тикси;
• в Чукотском крае — Певек и Анадырь.

«Именно на населенные пункты с разработанными мастер-планами, вероятно, и будет направлено большинство мер поддержки, в том числе и по инфраструктурному развитию», — прогнозирует Федор Выломов.

Если смотреть последние статистические данные по текущему году, то динамика ввода жилых домов по регионам, где действует арктическая ипотека, разнонаправленная. По оценке агентства «Эксперт РА», наиболее позитивные тренды показывают Мурманская область и НАО, где за январь—июль 2024 года к аналогичному периоду 2023 года прирост ввода жилья составил 52,3% и 41,0% соответственно (при росте в среднем по стране на 3,4%). Из указанной динамики следует, что к отдельным территориям интерес покупки недвижимости повышенный, однако здесь это, скорее, отложенный эффект ранее взятой ипотеки и соответствующего дальнейшего ввода жилья, отмечает Владислав Бухарский.

Пока нельзя говорить о том, что арктическая ипотека оказывает существенное переломное влияние на ипотечное кредитование в этих регионах, резюмировал младший директор по суверенным и региональных рейтингам агентства «Эксперт РА» Владислав Бухарский. Но перспективы у данной программы хорошие, по крайней мере в населенных пунктах, где власти будут поддерживать и развитие социальной и инженерной инфраструктуры, отмечают опрошенные редакцией эксперты.

Что будет с ценами на жилье в Заполярье

Дальневосточная ипотека, как и другие льготные программы, сыграла злую шутку с доступностью жилья. Стимуляция спроса при высокой себестоимости строительства в этих регионах сделала жилье, скорее, менее доступным, но в то же время у покупателей появилось новое предложение.

«Пока с точки зрения цен на недвижимость также нельзя увидеть их повсеместного опережающего роста на фоне арктической ипотеки. Пожалуй, можно выделить Мурманскую область, где наблюдается ускоренный рост цен на недвижимость», — говорит Владислав Бухарский из «Эксперт РА». По данным Банка России, во втором квартале 2024 года индекс цен на первичном рынке жилья (за период с начала года, в % к соответствующему периоду предыдущего года) составил 141,7% по всем типам квартир, на рынке вторичного жилья — 121,7%. В целом в Мурманской области также стимулируется строительство частных домов, в частности разработана программа «Свой дом в Арктике», что является дополнительным фактором спроса на жилье в этом регионе, добавляет эксперт.

Исходя из опыта запуска дальневосточной ипотеки, основной рост стоимости (в процентном отношении) пришелся на первые полтора-два года программы. «Это было следствием того, что спрос по льготной ставке значительно превышал предложение из-за того, что застройщикам просто физически было сложно вывести за короткий период на рынок достаточное число новых проектов. Была разбалансировка. Но в дальнейшем процентный рост стоимости жилья на Дальнем Востоке был либо ниже, либо на уровне среднероссийского», — говорит Федор Выломов из РАСК.

Вероятно, и в случае с арктической ипотекой будет примерно та же история. По мнению Федора Выломова, как минимум программа привлечет внимание застройщиков к этим регионам и отдельным населенным пунктам — в некоторых из них у граждан появится возможность приобрести новое жилье, чего в прежние годы не было. «А дальше уже работает классическое правило экономики: застройщики выставляют ровно ту цену, за которую готовы купить в плановые сроки тот объем, который они начали строить. Поэтому крайне важно руководству регионов привлечь к себе как можно больше застройщиков, запустить как можно больше проектов, сформировать конкуренцию. От этого напрямую зависит конечная цена для граждан», — считает эксперт.