Аренда квартиры с последующим выкупом: как это работает

Многие семьи годами арендуют жилье и копят деньги на покупку собственной квартиры или на первый взнос по ипотеке. Но иногда арендодатели могут предложить выкупить у них недвижимость. Такие сделки не очень популярны рынке, но все же встречаются. Рассказываем об их особенностях.

Как устроена аренда с выкупом

Аренда с последующим выкупом жилья подразумевает, что арендатор передает собственнику два платежа в месяц: один за съем, второй — в счет выкупа объекта недвижимости. Когда вся сумма выкупа будет отдана, жилье станет собственностью арендатора.

Участники такой сделки заключают договор аренды, а не купли-продажи. Но в этом договоре прописывается, что недвижимость переходит в собственность квартиросъемщика после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Сдать и затем продать таким образом можно не только квартиру, но и дом, земельный участок или дачу. Если срок договора аренды превышает 11 месяцев, его нужно зарегистрировать в Росреестре.

В договоре нужно зафиксировать:

- выкупную стоимость объекта недвижимости;

- размер ежемесячного арендного платежа;

- размер ежемесячного выкупного платежа;

- срок аренды;

- условия аренды квартиры до перехода права собственности;

- порядок перехода права собственности после полной выплаты выкупной стоимости.

Как рассказал Банки.ру брокер по недвижимости Павел Боровиков, такой способ купли-продажи жилья популярен в Европе. В России же он используется нечасто, хотя достаточно распространен на рынке коммерческой недвижимости.

Важно понимать, что квартирант не станет собственником до того момента, пока не выплатит всю стоимость. В отличие, например, от ипотеки, где право собственности переходит покупателю сразу, но недвижимость остается в залоге у банка.

Также любая из сторон может расторгнуть сделку в любой момент. В этом случае «выкупные» деньги владелец жилья обязан вернуть арендатору. Но всегда есть риск, что возвращать их придется через суд.

«Даже мы, брокеры, отговариваем собственников жилья от схемы сдачи в аренду с последующим выкупом, потому что не факт, что объект недвижимости будет выкуплен, но факт, что его состояние ухудшится, так как им будут активно пользоваться», — отметил Павел Боровиков.

Выгоды и риски

Покупатели идут на такую сделку, когда не могут приобрести жилье за наличку или с помощью ипотеки. Например:

- нет денег даже на первоначальный взнос;

- не получается взять кредит из-за плохой кредитной истории;

- нет достаточного для банка подтвержденного дохода;

- нельзя приобретать жилье в собственность, пока не получена жилищная субсидия.

Продавцы соглашаются на аренду с выкупом в тех случаях, когда у них неликвидный объект недвижимости и никак не получается найти покупателя. Например, находящийся в неудачном месте, в плохом состоянии или, наоборот, очень дорогой, элитный.

Еще одна возможная причина — если нужно срочно уехать и нет времени на поиск покупателя для продажи по рыночной стоимости. Минус в том, что продавец получит полную сумму только через несколько лет, а инфляция может ее «подъесть».

У обеих сторон есть риски при заключении такой сделки. Павел Боровиков советует фиксировать в договоре порядок действий на случай возникновения форс-мажоров, роста ключевой ставки, инфляции, возникновения событий, которые отражаются на жизни всего государства.

«К примеру, собственник помещения может очень сильно потерять в деньгах, если произойдет какая-то корректировка курсов валют. В таких сделках важно работать с грамотными юристами, которые составят правильный договор и в нем будут защищены интересы всех сторон», — посоветовал он.

Также покупателю нужно проверить юридическую чистоту объекта, чтобы избежать неприятностей, когда выкупная цена будет выплачена.

Аренда с выкупом у застройщика

Если физлица нечасто сдают свои квартиры в аренду с последующим выкупом, то застройщики уже осваивают эту нишу. Одиз из крупных федеральных девелоперов предлагает покупателям, у которых нет денег на первоначальный взнос по ипотеке, арендовать готовую квартиру в течение 6–18 месяцев.

Стоимость аренды будет выше средней, но все платежи пойдут в счет первого взноса. А когда накопится достаточная сумма, покупатель должен оформить обычную ипотеку. Если он передумает, застройщик обещает вернуть часть денег (за минусом стоимости аренды, рассчитанной по средней ставке).

В целом власти поддерживают такой способ приобретения жилья. Минфин в декабре 2022 года назвал эту схему альтернативой ипотеке и предлагал использовать в качестве третьей стороны лизинговые компании. В июле Центробанк вернул тему в повестку, но конкретных механизмов по ее внедрению пока не разработано.