Адресный стоп: первый взнос по семейной ипотеке и в новых регионах могут сохранить

Для семейной ипотеки под 6% годовых и ипотеки для новых регионов под 2% размер первоначального взноса повышаться не будет, он останется на уровне 20 и 10% соответственно. Такие предложения содержатся в проекте правительственного постановления, который внес Минфин, сообщил «Известиям» осведомленный источник. Для остальных видов ипотеки, субсидируемой властями, по информации «Известий», требование по собственному взносу может быть увеличено с 20 до 25%. И изменения могут вступить в силу уже в этом году. Обсуждался вопрос и о более серьезном изменении в 30%, но в результате межведомственных переговоров остановились на более плавном шаге. Также, рассказал собеседник, есть предложение снизить максимальный размер кредита по льготным программам для Москвы и Санкт-Петербурга, но это еще обсуждается.

Оставить без изменений

О том, что очередное повышение первоначального взноса по жилищным кредитам с господдержкой, которое 2 декабря анонсировал вице-премьер Марат Хуснуллин, коснется не всех категорий, сообщил ранее «Известиям» источник, знакомый с ходом обсуждения. Действительно, подтвердил другой собеседник, планируются исключения — семейная ипотека и ипотека для новых регионов.

Напомним, что в этом году для жителей ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей заработала льготная ипотека под 2% годовых. Использовать кредит можно для покупки или строительства жилья именно в новых регионах. Максимальный размер заемных средств — 6 млн рублей, первоначальный взнос — 10%. Он и сохранится, сообщил источник «Известий».

Планируется оставить неизменным — 20% — и первый взнос при использовании семейной ипотеки. Для других категорий жилищных кредитов с господдержкой требование к размеру собственных средств может быть увеличено с 20 (до этого уровня с 15% взнос был повышен в сентябре этого года) до 25%.

Необходимость очередного ужесточения Марат Хуснуллин пояснил тем, что объем выдачи жилищных кредитов сейчас довольно велик, и власти рассматривают вопрос о том, как его регулировать. А Центробанк и вовсе отмечал в последнем обзоре финстабильности признаки перегрева в этом сегменте, и во многом именно из-за субсидируемых государством программ.

Правда, вице-премьер не уточнил, до какого уровня власти могут увеличить требования к первоначальному взносу по программам с господдержкой. Не сообщил об этом и замминистра финансов Иван Чебесков, который в понедельник, 4 декабря, сообщил «Интерфаксу», что Минфин уже внес в правительство проект постановления с изменениями в программу льготной ипотеки.

Источники «Известий» говорили о том, что порог входа может быть увеличен до 30%. А глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков сказал «Известиям», что, по некоторой информации, дискуссии ведутся и об уровне первого взноса в 25%.

— Действительно, были обсуждения о том, чтобы повысить первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой до 30%, но в результате переговоров пришли к 25%, — пояснил информированный источник «Известий».

Сюрприз для столиц

Он также сообщил, что Минфин предложил снизить максимальный размер кредита по льготной ипотеке вдвое — с 12 млн до 6 млн рублей. Но этот вопрос еще находится в стадии обсуждения, отметил собеседник.

Если такое сокращение произойдет в регионах с наибольшей численностью заемщиков, уверена ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, то объем первоначального взноса даже в случае его роста окажется не таким уж большим — 1,5 млн рублей.

— В таком случае заемщики, у которых нет собственных средств для внесения первоначального взноса по ипотеке, без проблем смогут получить их в других банках в виде необеспеченных кредитов «на любые цели», — предположила она.

А это во многом может нивелировать ужесточение требований по льготным программам. Тем более Центробанк анализирует такие практики, когда заемщики используют потребкредит в качестве первого взноса на ипотеку, рассказала в недавнем интервью «Известиям» директор департамента финстабильности ЦБ Елизавета Данилова. Она сообщила, что во II квартале 2022 года доля таких ипотечных кредитов составляла 3,5%, а на 1 октября 2023-го — 6,4%. И заявила, что регулятор уже начал проводить надзорную работу с банками, которые допускают такие практики, чтобы удостовериться, что они адекватно оценивают риски.

Сокращение максимальной суммы в Москве и Санкт-Петербурге целесообразно с точки зрения экономии бюджетных средств, подчеркнул эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк.

— Однако сумма должна соответствовать среднему ценовому диапазону на рынке недвижимости, — считает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.

Даже актуальной на данный момент максимальной суммы в 12 млн рублей не хватает для покупки многокомнатной квартиры в Москве, согласен Евгений Миронюк. По его мнению, в условиях отсутствия необходимости ужесточать денежно-кредитную политику и сокращать дефицит бюджета лимит стоило бы расширить.

Плавными шагами

Что касается увеличения первоначального взноса, то Евгений Шавнев считает, что делать это нужно постепенно, чтобы отслеживать реакцию рынка на принятые меры и качественно оценивать все риски. По его мнению, пока увеличения с 20 до 25% будет более чем достаточно.

В случае любого повышения, не сомневается Наталья Мильчакова, решение это будет непопулярным у россиян, поскольку к увеличению первого взноса окажутся чувствительными заемщики с не самым высоким уровнем доходов. В то же время подобная мера позволит предотвратить рост объема просрочки по ипотечным кредитам, согласилась она.

Сохранение низкого уровня первоначального взноса по льготным программам в новых регионах необходимо, уверены эксперты. Во-первых, на этих территориях предстоит большая работа по восстановительному строительству. Во-вторых, туда сейчас необходимо привлекать не только инвестиции, но и население, пояснил Евгений Шавнев. Также это может быть связано с более низкими доходами жителей этих территорий, считает Наталья Мильчакова.

Эксперты уверены и в том, что это согласуется с позицией ЦБ по сохранению лишь целевых адресных льготных программ и с намерением дифференцировать ставку в зависимости от региона. Такие меры требуются, чтобы не допустить формирования ипотечного пузыря, а также чтобы охладить кредитование ради стабилизации инфляции и снижения рисков закредитованности.

В пресс-службе Центробанка «Известиям» заявили, что пока не получали проект постановления, но в целом регулятор поддерживает идею о том, что льготные программы должны быть не широкими, а адресными.

— Мы также поддерживаем повышение первоначального взноса по льготной ипотеке. Нам важно предотвратить попадание заемщиков в долговую яму. Первоначальный взнос — это важный показатель способности заемщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит, — подчеркнули в пресс-службе регулятора.

Чем больше взнос, тем меньше требуется кредит и тем легче человеку справиться с погашением долга, пояснили там.